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大家搶危老都更40%獎勵   10%規模獎勵將接續登場

由政府點燃的危老重建熱潮,雖然面臨時程獎勵將截止的問題,但政府再加碼推「規模獎勵」,預計在未來10年內依然是市場關注焦點。

引述:2020/4/17理財周刊1025期-【解碼房市-危老都更】專題       文.顏瓊真

安信建築經理公司總經理張峰榮表示,以前《都更條例》需要一個「實施者」,大都由最後整合成功的建商扮演,但《危老都更》並沒有「實施者」角色,大都由想危老重建的住戶或地主擔任。但以往,都更整合之所以曠日廢時,主要是整合難度高,不管是「權利變換」或是「協議合建」,整合者都要召開數十次,甚至上百次的說明會,但都更不易,還有「釘子戶(不同意戶)」問題。以前,還有整合者跟老舊建築的住戶進行溝通、協調,但如今,沒有「實施者」,即便政府加強培訓「危老推動師」,但緩不濟急,此外,各縣市政府也都在官網上設有「危老重建專區」、「懶人包」,但很多人還是霧煞煞!中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥以其專長,多次獲各縣市地政相關單位邀請去演講,光是「危老重建之法制與開發整合之技巧與策略」,就列出「危老vs.都更沿革、危險老屋現況、危險老屋政策與本質、危險老屋重建條例(法制)、危險老屋問題、危險老屋後勤支援(平台)及開發整合之突破與技巧」等,就七大項,有時連房地產開發商都不太懂,更何況一些平民百姓。

 

建經公司積極推動危老重建因此,除了各縣市政府的危老推動師四處幫民眾解答及協助申請作業之外,現在還有更多建築經理公司加入,從以前只是支援《都更條例》,大都是各「實施者」所需「金融援助」的角色,一躍成為危老都更「建築開發總舵手」的推動角色。張峰榮表示,根據內政部統計,去年危老申請案較前年成長逾三倍,且在老屋基地面積有限的前提下,「自地自建」逐漸取代傳統「合建模式」成為地主老屋重建的新選擇。過去的都更,開發公司會整合完案件,然後讓渡給建設公司,賺取整合佣金,但安信所設計的「全案管理」,主要是協助地主(或開發商)自地自建,開發商可直接轉型為建商,而建經公司就成為該案的合作夥伴。

安信建經接獲不少危老屋主希望協助取得危老重建容獎的需求,也在去年受理四件危老自建個案,包含重建計畫已核准的新北市「鶯歌案」、北市「信義路二段案」,以及計畫申請中的北市「延平北路案」及「長安東路二段案」。安信建經所推廣的「全案管理」服務內容採自地自建的客製化模式,針對地主的需求及想法協助規劃出最適合的重建方案,以大同區「延平北路案」的危老重建個案來看,因人數多又缺乏傳統開發商或建商角色主導及整合,執行過程中較難以達成共識,易導致案件胎死腹中。最後,針對「延平北路案」,安信建議地主們成立法人主體、建立股東會來執行重建,即可簡化重建及融資信託流程,並利用決議機制解決意見分歧問題,提升成案機率。張峰榮說,此案基地約一百五十坪,為數棟屋齡平均超過五十年以上之建物,其中有一棟還有九十年屋齡,總銷量體逾千坪,為地主量身打造地上十二層、地下二層之全新住宅大樓,目前已掛件危老重建計畫,預計今年請照動工,達成地主多年來的重建心願。

 

危老戶數少也有難溝通者曾從事都更長達一、二十年經驗的張峰榮指出,大家都以為都更不易,是因為有一兩百戶,意見不易整合,但即便是危老重建所針對,四樓高的老舊建築,一個樓梯共八戶來說,意見整合只要一戶難溝通,照樣沒辦法達成「一○○%」的基本門檻。張峰榮另分享了建經公司在危老重建,易受地主青睞的關鍵在於過往向銀行「融資」的錢脈關係。以占地約六百二十坪住商混合的「鶯歌案」重建案來說,地主本身就是旭碁開發,在危老條例剛開始推行時,因該家族祖產的產權所有人就是父子共三人,原想自地自建,但詢問多家銀行爭取融資,仍無法獲得滿意的條件,之後,為爭取最優惠的融資條件,找上安信建經。安信建經透過「全案管理」替客戶代建執行,歷經一年多良好互動,此案成功取得上海銀行融資撥付,危老重建計畫也順利核准,計畫打造地上七至八層、地下一至二層的電梯華廈,預計明年完工。

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