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自政府推動危老重建以來,老屋重建在全台遍地開花,唯工業區廠房卻被排除在危老重建之外;雖然如此,並無法構成工業區廠房的障礙,而解套方案正是「向天借地」法——「工業區立體化」方案。筆者認為此政策也是未來工業區廠房改建的新趨勢,而安信建經「全案管理」委建模式能夠服務企業主活化土地和舊廠房,不僅能夠增加企業廠房的樓地板面積、強化企業經營及土地使用效益,對於資產增值或傳產轉型亦能大幅加分。

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由於內政部己於2019531日公告「工業區不得適用危老獎勵申請重建」,老舊廠房無法搭危老順風車。正所謂「山不轉路轉」,筆者建議企業主採用「工業區立體化」方案來進行重建

 

行政院在2018327日核定後日核定「都市型工業區更新立體化發展方案」,是藉由提升容積率方式強化工業區用地之使用效率,其中核定容積獎勵項目區分為兩大類,第一大類是「新增投資與能源管理」,合計容積獎勵上限20%另一類為「開放以捐贈產業空間或繳納回饋金方式取得容積額度」,額度以各工業區法定容積之30%為上限(含捐贈產業空間)。若同時符合以上兩大類的申請案,合併容積獎勵最高可達各工業區法定容積之50%。

 

雖然中央訂出實施辦法,唯各縣市容積獎勵項目仍略有差異。以新北市為例,「新北市工業區立體化方案」適用於「基準容積於240%」的產業專用區(基準容積於240%含以下)、且申請基地新增投資金額每公頃需逾45,000萬元(不含土地價款),而容積獎勵項目除了「新增投資(上限15%)」、和「能源管理(上限5%)」外,另外新增「營運總部(上限5%)」,此一部份容積獎勵總合上限為20%。其次,廠商還可以捐贈公益設施空間或繳納回饋金方式取得容積額度,額度上限為該工業區基準容積之30,與第一部份合併最高可達各工業區法定容積之50%。

 

據新北市政府統計,截至今年上半年為止,通過「新北市工業區立體化方案」的申請件數已達60件。另據國發會統計,自2019年至202310月止,已審查通過「工業區立體化方案」共計42案、新增樓地板面積(容積獎勵部分)約46,717.7坪,新增投資金額491.9億元。而安信建經2019年以來,便積極推動「全案管理VIP體驗列車」,協助企業主資產活化,並投入顧問團隊諮詢,在土城、三重、新莊、五股等區域已有服務成果,累計評估案量總銷金額已突破百億元以上,顯示「工業區立體化方案」商機蓬勃。

 

「新北市工業區立體化方案」實施日期至今年底為止,接下來新北市府將研擬並推出「新北市工業區立體化3.0方案」,融入使用權與媒合代租計畫;換言之,未來申請的個案,多餘樓地板空間可以交由市政府代為招商、招租,企業主還能夠增加一筆租金收益。

 

因都會區開發密度飽合,工業區土地也是寸土寸金,但若能資產活化,透過「向天借地」,申請工業區立體化或都更方案,獲得足額容積獎勵而進行廠房改建,便能增加更大的廠房、辦公空間,將是企業增加經營效益的關鍵選擇!

 

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【張總專欄】全案管理 助工業用地活化

 

【報導連結】

全案管理 助工業用地活化【中時電子報】

全案管理 助工業用地活化【旺得富】

全案管理 助工業用地活化【yahoo新聞】

全案管理 助工業用地活化【天天要聞】

 

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