全台灣瘋危老!但隨著掀起危老重建熱潮,重建糾紛與爭議也不斷出現。很多擁有老屋的民眾也想參與危老重建,又擔心遇到不肖業者而使權益受損、上當;究竟要選擇選哪一種方式,才能讓自己的利益最大化、且又能獲得權益上的保障

自從《危老重建條例》施行以來,全台灣開始瘋危老。隨著全台掀起危老重建熱潮,重建糾紛與爭議也不斷出現。很多擁有老屋的民眾也想參與危老重建,又擔心遇到不肖業者而使權益受損、上當;究竟要選擇選哪一種方式,才能讓自己的利益最大化、且又能獲得權益上的保障,已成為廣大老屋屋主關注的事情。

 

據內政部統計,截至去年底為止,全台灣危老申請案高達1,646件,而且申請數量還在快速成長當中。當危老重建越來越熱絡,相關爭議也多了起來。去年有位北市地主控訴,原與建商談妥合建,建商卻逕自申請危老,導致地主權益受損。而高雄更有危老建案在2018年開工,但二年多來卻被踢爆沒在動工。

 

目前危老重建方式,大多以「合建」、「自建」兩種途徑居多。所謂合建,通常是與建商合建,建商擔任實施者,負責出資金、營造,而地主只要出土地;與建商進行危老合建最大的好處是地主不用出資,但缺點是分回的土地持分減少、多數容積獎勵被建商賺走,且主控權掌握在建商手中;若遇到無信譽或沒有實績的建商,一旦爆發爭議後整個案子恐會卡住動彈不得,屋主無家可歸。

 

如果選擇危老自建,則掌控權在地主手上,不會有「暗盤交易」的問題,而且土地持分也不會被稀釋。更重要的是,自建地主可以享受高額容積獎勵,不必被建商分走。雖然自建好處多多,但因自建程序複雜、專業性高,大多數地主做不來,只能無耐放棄。

 

近年以來,民間業者看中危老自建的龐大需求,紛紛提出各種方案來輔導地主自建,經營不動產顧問行業超過25年,由信義房屋、台新銀行投資的「安信建經」也加入服務行列,張峰榮總經理表示:「其中,又以「全案管理」詢問度最高、最受地主青睞。「全案管理」的意思用白話來說,就是「地主自己當老闆,把重建案委託給建經公司處理」。如此一來,建經公司就是地主聘用的顧問,幫地主處理危老自建的大小事。」

 

危老自建「全案管理」,其統籌事務內容可以說是包山包海的「一條龍」式服務,包括初期的協助統籌資金、建築設計,以後成案後的協助營造興建、銷售計畫,再到末端的物業管理和售後服務,統統都包括在內。因為地主是老闆角色,若對建經公司規劃、營造廠商選擇上有所疑慮,可以自己決定全案方向與細節,不像合建那樣全由建商說了算。

 

目前來說,安信建經的「全案管理」服務模式已發展成熟,既具備傳統與建商合建的優點,也同時擁有自建的優點,集兩種重建方式優點於一身,毋須擔心遇到不肖建商的問題,現已成為危老自建的熱門方式之一。

 

 

合建

自建

全案管理

主控權

建商

地主

地主為決策者,

全案管理業者(如建經公司)提供專業建議與協助。

優點

地主只要出土地不用出資

1.地主100%獨享土地持分及銷售後的利潤。

2.地主享受全額容積獎勵。

1.地主100%獨享土地持分及銷售後的利潤。

2.地主享受全額容積獎勵。

3.一條龍式服務地主,處理興建期間的大小事務。

缺點

  1. 若遇不肖建商,可能出現「暗盤交易」或「分產爭議」。
  2. 土地持分需與建商拆分。
  3. 多數容積獎勵被建商賺走。
  4. 主控權掌握在建商手上。

1. 地主負擔所有費用。

2.興建程序複雜、專業性高,大多數地主無法應對。

 

地主須出資負擔所有費用(全案管理業者可協助籌資)。

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