國內老屋數量年年創新高,為了鼓勵民間老屋重建,中央與各縣市地方政府陸續祭出許多獎勵與補貼措施,以提升民眾參與重建的意願。

 

中央推出的危老重建政策獎勵方向,主要以「容積獎勵」、「賦稅獎勵」為主。

 

容獎大方給 屋主不吃虧

 

原《危老重建條例》規定,危老重建容積獎勵上限為法定容積的30%,若之前在202059日期限內申請可額外取得「開發時程容積獎勵」10%,意即最高上限為40%

危老容積獎勵項目:

²  時程獎勵:8%

²  規模獎勵:2%

²  符合適用對象獎勵:8%

²  基地退縮獎勵:8%

²  耐震設計獎勵:6%

²  綠建築銀級獎勵:6%

²  智慧建築合格級:2%

以上合計共40%

 

時程容積獎勵於202059日開始逐年遞減(1),但內政部修法又增加「規模容積獎勵」,規模與開發時程等兩項容積獎勵合併可取得上限為10%;若符合(1)條件的重建案,依然可以拿滿40%的容積獎勵。

 

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分享北市案例   速算增值效益

安信建經評估過個案:北市吳興街220巷附近老舊透天為例,有4棟屋齡超過30年的兩層透天,土地面積合計130坪,由4位地主共同持有,安信建經的危老推動師顧問團隊分析此案,最高有機會爭取到40%容積獎勵,從原本的2層透天可重建成10層樓的新大樓,平均每位屋主可換到約163.8坪。從實價登錄資訊來看,此案附近成交每坪約85萬元,若套用在此案,總銷將近6億,扣除興建成本、全案管理顧問費後,再加上原有土地價值約計4億,最終地主獲利約2億。

 

北市案例試算

基地現況:兩層透天共四戶

位置:北市信義區吳興街220

土地面積:約130

使用分區:住三

法定容積率:225%

容積獎勵:40%

基地面積X容積率X容積獎勵率X公設部分加乘=銷售面積

130*225%*140%*1.6=622.5/四戶

取得容積後,每戶平均可分得163.8

若以當地新屋行情85/坪計算,約每戶價值約1.39億元 (未改建老屋約5千萬以內)

 

房地稅減免 重建更有利

「賦稅優惠」內容為持有稅減免,包含地價稅與房屋稅。但須在111 日前提出申請。

 

在重建期間,地價稅、房屋稅全部免繳。重建後2年內,地價稅、房屋稅可享減半優惠。第3年起,地價稅恢復原價課徵;而房屋稅的部份若屋主符合「自然人」、「重建後未轉手」兩項條件,則房屋稅得續減半課徵10年,合計前2年、最長可達12年。

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*圖表來源:新北市老屋改建發展協會

 

北市補助多 祭出最高一千萬

除此之外,各縣市政府也祭出不同的獎勵措施。以台北市為例,其中針對「結構補強費用」每棟建物補助上限為1千萬元。

 

其中,台北市危老重建補貼項目有「初步評估費用補助」,每棟補助上限為1.5萬元、「詳細評估費用補助」每棟補助上限為詳評費用30%或上限40萬元、還有「重建計畫費用」每案補助上限5.5萬元;以及結構補強費用補助,經耐震初估未達一定等級,或有軟弱層潛在倒塌風險建物,在整合重建前進行局部性結構補強,補強工程款補助45%,每棟上限1000萬元。

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俗話說:「家有一老,如有一寶」,現在手上擁有30年以上老屋的民眾如有一寶;隨著政府獎勵措施一波波大放送,危老重建正是時候。若雙北地主有想評估的物件,可找安信【全案管理】顧問團隊免費諮詢

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