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Hito 熱點新聞

 

1月房貸及土建融餘額 雙創歷史新高

【2021/2/26 中時電子報】

建商土建融1月與房貸同步衝高,已連續23個月創歷史新高,餘額月增365.63億元,低於2020年12月的510.55億元。銀行授信主管表示,2020年台商回流效應,廠房及商用不動產炒熱,加上疫情引爆全球推出史上最大寬鬆,造成資金外溢,閒錢浮氾嚴重,紛紛轉進房市,造成住宅跟進漲風,經過新一波管制後,1月已顯現降溫。

 

金管會打炒房 黃天牧:餘屋貸款、土建融風控需再強化

【2021/3/15 聯合新聞網】

金管會主委黃天牧參加立法院財政委員會時表示,對10家銀行及三家票券金融公司專案檢查,原則上3月底才會完成,據他了解,央行12月8日提出新規定後,目前銀行都遵循非常完整,目前差在12月7日之前難免餘屋貸款與土建融方面,有些風險控管上有需要進一步強化的地方。

 

 

新北10年捷運願景 侯友宜:車站密集度超越東京

【2021/03/17 工商時報】

2030年新北境內捷運長度將達169公里、154座車站三環六線可達完工九成,侯友宜說,透過捷運將串連北北桃1000萬人口,平均每10萬人可享有3.8座車站,超越東京的3.1座。捷運局長李政安指出,除2022年安坑輕軌預計完工通車外,新北市第一條自辦的中運量捷運系統三鶯線,也預計2023年完工,未來路線延伸至八德段銜接桃園綠線,能緩解八德、鶯歌、三峽及土城的通勤人潮。

 

危老重建夯 開每坪188萬新天價

【2021/3/15 工商時報】

危老誘因大,據住展雜誌最新調查:北台灣已連續三年,包括公開銷售案數、推案金額、可售戶數、每坪最高單價,這四大指標都同步爆出天量;預期2021年將持續創高。今年第一季將出現每坪188萬元的史上最貴危老重建屋(位於敦化北路、長春路口的「衍見築」)。

2021/2月大台北房價指數

台北市:月增0.49.%、年增6.86%

新北市:月增1.22%、年增7.46%

台北地區:月增0.80%、年增7.11%

 

大台北地區住宅平均屋齡及30年以上老屋統計(109Q4)

台北市:平均屋齡35.37;30年以上老屋佔比70%

新北市:平均屋齡29.35;30年以上老屋佔比46%

 

大台北地區危老重建計畫受理及核准案件數統計

台北市:受理數599件;核准數460件

新北市:受理數345件;核准數276件

 

危老重建個案

舊大樓走危老變身頂級豪宅  單價直攻200

【2021/3/16 自由時報】

「衍見築」基地原為「全錄大樓」,2018年永沛開發以22.5億元跟遠雄建設買下土地,經危老都更程序後,將成為鋼骨豪宅,總銷約60億元,產品規劃59~75坪,跳脫區內百坪以上豪宅,也滿足敦北周邊的住宅缺口,每坪開價180~200萬,可說是目前線上最貴的危老都更案。

 

神旺飯店核准危老  重建後市值估200

【2021/03/04 自由時報】

台北市又一家老牌飯店核准危老,北市建管處公告,位於東區的「神旺大飯店」已於農曆年前通過並取得原容積獎勵,外加10%時程獎勵,兩項容獎加總推估獲得近5000坪,也是繼馥敦飯店南京館、六福客棧後,第三個通過危老的知名飯店,推估重建後市值高達200億元。

 

危老自建築夢 先苦後甘

【中國時報專欄】 2021/03/13 作者:安信建經總經理張峰榮

內政部統計,全台灣屋齡達30年以上的老屋數量已經突破4百萬戶,大約每2間房子當中,就有一戶是老屋。多數老屋屋主都在等建商來談重建,等待總是漫漫無期。但除了和建商合作這條路之外,其實地主也可以選擇自建,只是不少地主對於重建沒有經驗、不清楚重建要花多少錢,所以不敢放手去做。但事實上估算重建費用沒那麼難,地主可以概抓出大略費用後,選擇最適合自己條件的重建方式。

 

以危老重建而言,目前以「與建商合建」、「地主自建」兩種模式最熱門,而這兩種重建模式優缺點不同,地主需負擔的費用也有所差異。地主若選擇與建商合作,則重建案由建商主導實施,建商負責全部的費用。與建商合建時,地主不僅一毛錢都不必出,在房屋興建期間到完工交屋之前,大部分建商還會提供租金補貼。

 

羊毛出在羊身上。建商之所以願意如此大方,是因可以從完工分回的房子裡賺回來。由於建商會分走重建增值利潤,地主所分回的房子坪數便會減少,堪稱「先甘後苦」。地主若選擇危老自建,就必須自己負擔所有的費用(但地主可向金融機構申請融資支應),整體成本結構大致可依重建前、中、後來分,重建前:土地整合開發費占4%~8%、建築規畫設計占2%~4%、房屋銷售約3-5%,重建中:營建施工占70%~75%、融資利息、信託管理、顧問服務約3-8%,重建後保固與客服占3%~4%。

 

重建支出最高即是營造費用(占70%~75%),營造費用會視地點、坪數及建築結構選材等差異而有高低。依過往業界經驗,法定工程造價計算之金額約為實際造價的三分之一到四分之一,但近年來國內出現缺工、缺料等問題,營造費用波動幅度較大。

 

面對龐大的重建成本,自建地主通常會利用地產的價值為擔保,向金融機構借貸興建資金,建議可透過專業的建經公司,以企業條件下洽談,較易爭取到優惠的融資利率與撥付方式。待重建案取得建照之後,地主除保留作自用外,剩下的戶別通常會委託代銷業者公開銷售,完工後賣屋所得會先清償銀行的融資,其餘利潤全歸地主所有。

 

危老自建時,地主要自掏腰包,但分回的坪數會更多,且多餘戶別出售的利潤相當可觀,可以說是「先苦後甘」。危老自建過程繁瑣且具專業性,怕麻煩的地主可選擇「全案管理」代建模式,讓專業的建經公司一條龍包辦所有事務,及應對各類的執行廠商,其收費方式約為總銷之5%-10%,在興建期間會由顧問團隊管控工程成本、把關建物品質及安全,更使地主完成自地自建的夢想。

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