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EP1危老重建是什麼？讓您一次弄懂危老獎勵！

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台灣老屋數量年年創新高，為了鼓勵民間老屋重建，政府祭出許多獎勵與補貼措施，來提升民眾參與重建的意願，「動口不動產」特別邀請「安信建經 葉智勳經理」來說明危老獎勵以及挑選建經公司！本集重點以「容積獎勵」、「危老融資」為主，除了帶您認識危老獎勵項目、更直接教你如何計算容積獎勵；在蓋房子的決定成千上百個，挑選適合的專業團隊才是首要關鍵！請記得收看到最後唷～

【動口不動產】EP1｜危老重建是什麼？讓您一次弄懂危老獎勵！

客座嘉賓：安信建經全案管理顧問-葉智勳 經理

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▌獎勵項目有哪些？ （約00:10秒處）

獎勵項目有分好幾種，列舉三個大家常使用的項目：

其一：屋齡要達到30年以上，基本上就取得危老改建門檻。

其二：設立友善人行步道，無障礙設施可得3-5%容積獎勵。

其三：符合「耐震」標準。

同時有「綠化、智慧建築、無障礙設施」等三項獎勵項目。

▌危老容積獎勵怎麼算？ （約00:53秒處）

前面有講到幾種獎勵項目，以下用簡單案例來試算：這塊土地屬於第三種住宅區，地點在永吉路、屋齡50多年4棟透天老宅，有4個地主、基地面積100坪、容積率225%、容積獎勵40%、銷坪係數1.6，一起來看如何做試算吧！

▌銷坪係數是什麼？（約01:26秒處）

所謂的銷坪係數為容積面積轉換為重建後可售坪(產權坪)之係數，也就是說，加上公設所使用的空間，一般大約為1.5~1.7倍，那這邊抓1.6來試算。

▌案例試算說明 （約01:40秒處）

計算公式為：「基地面積×容積率×容積獎勵×銷坪係數=權狀面積」

EX：100(坪)×2.25×1.4×1.6 = 504(權狀面積)

504÷4(地主) = 126坪/每人

126(坪)/每人 × 80(萬)/坪(房價) = 10,080萬元(總銷價值)

上面的計算就是100坪乘上第三種住宅區的容積率225%，乘上案件容積獎勵申請40%，再乘上銷坪係數1.6，大概可以蓋出500坪左右的權狀面積，劃分為四等份，因有四位地主，平均一人可分到126坪建物權狀面積；若未算車位的狀況下，每戶換算房價80萬，大概可分到1億多的總銷價值。

▌ 有地沒錢怎麼蓋啊？ （約02:09秒處）

所謂資金來源因危老政策是中央頒布的，民間八大行庫積極力推融資專案，稱為「危老融資貸款」。

在貸款的過程中，地主會產生搬家、租金補帖等費用，故前期會事先規劃在貸款項目裡，基本上融資都能滿足重建的需求。

▌蓋房子好麻煩，誰可以幫我處理呢？ （約02:44秒處）

蓋房決策分為六大項目：「意見分歧、建材挑選、坪數規劃、建築師挑選、選用營造廠、銷售價格議定」而地主並不是專業角色，需仰賴「專業單位」做規劃。

傳統的專業單位就是「與建商合建」，一切主導權多在建商身上，主要就是跟建商洽談比例條件，雙方皆同意，即可達成合議；而目前市場上主推的模式叫做「自建」，傳統建商的角色，原是建設公司，現在是地主擔任建設公司，由建經公司協助地主完成案件的改建過程。

#最後，智勳經理提到，安信建經提供從頭到尾一條龍服務，讓地主在改建過程中都不用擔心，可以順利把房子蓋好，交給安信建經就對了！快一起來看吧！