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2017年政府頒布危老重建條例後，已歷經五個年頭，熱度不減，截至今年3月底止，核准件數2,113件，為都更一倍以上。安信建經總經理張峰榮表示，危老重建具備容積獎勵明確、稅捐優惠、無最小基地面積限制、行政流程快速等優勢，有效刺激民眾改建意願，但危老條例將於2027年5月31日截止，其中的時程獎勵更是於每年5月12日逐年折降，今年已降至4%，直至2025年歸零，目前大台北地區尚有２成的未核准率，建議可尋求專業團隊協助申請掛件。洽詢安信團隊協助

大台北仍有二成未核准　安信「全案管理」協助地主順利通關

安信建經彙整資料顯示，自2017年危老實施至2022年3月止，全台掀起危老重建風潮，尤以台北市核准658件居全台之冠，而大台北地區總核准件數為1,048件，占全台核准量近５成。以核准率來說，台北市核准率約83％、新北市約80％，兩地核准率都達到8成以上；雖然核准率不低，但仍有約2成的申請案遭打回票。

安信建經總經理張峰榮建議，這2成危老重建計畫未核准的原因，大多是對於法規、流程及文件資料準備不足、不熟悉，例如原建物不符合合法建物的規定、不符合法規規定的危險、老舊建物等級、無法取得100%所有權人同意等，如果要提高過案機率，地主不妨可向「全案管理」顧問諮詢。

▲「安信建經」承辦危老個案-台北大同區延平北路案之老屋原貌。

危老容積獎勵40%怎麼拿？ 安信分享個案成功之道

而許多民眾對危老容積獎勵項目一頭霧水，安信建經表示，根據北市府統計，截至2021年11月底止，台北市危老重建案獎勵容積平均值為33.49％，已經很接近40％的容獎上限。申請項目為「老舊建築結構評估未達最低等級」100％，北市危老案都有申請此項容獎；其次為「耐震設計」占85.83％、「綠建築」占72.5％，較少人申請的項目則是「無障礙設計」，僅有28％。

如何可拿到危老容積獎勵40%？安信建經總經理張峰榮解釋，危老容積獎勵項目沒有好壞，必須看地主需求及基地條件而定，如果希望「通用設計」，則可申請「無障礙環境」；如果要增進住宅安全與提升價值，則以申請「耐震標章」為優先；如果要降低保證金負擔，除須符法規設計規定外，則每一個項目不一定要做到頂標，容獎的CP值相對高。建議有老屋改建需求的民眾，申請前不妨向專業人士諮詢，以爭取開發案利益達到最大化。

以安信建經「全案管理」承作之「北市延平北路案」舉例，此處為三棟併排的透天老宅，在接觸個案時，安信團隊即掌握本案特點及地主需求，評估基地面積不大之因素，提醒地主必須盡早申請，才能搭配時程獎勵獲得關鍵的10%。另外環境條件無法申請「基地退縮」的獎勵，勢必要選擇繳納保證金項目，加上本案地主特別重視居住安全及品質，安信團隊規劃在建築設計部份，取得結構安全最高等級的「耐震設計標章」。另外考量，即使地點位於繁華都會區，仍能保有舒適健康的空間環境，因而選定綠建築及智慧建築項目。此案於2020年4月，安信團隊協助地主，向台北市都發局提出危老重建計畫，同年11月即成功替地主取得最高40%危老容積獎勵值。

安信建經全案管理承作之「北市延平北路案」容積獎勵：

時程獎勵再降2%  中小基地地主受影響

張峰榮最後提醒，危老時程獎勵自2020年5月12日起，當日逐年折降為8%、6%、4%、2%、1%，直至2025年歸零，今年則是遞減至4%階段，首當其衝的是中小基地之地主，「時程獎勵+規模獎勵」合計要拿到10%上限，基地面積需達1千平方公尺（約302.5坪）以上才能不受影響。若於5月11日前掛件，時程獎勵仍有6％，有重建需求的民眾建議盡快把握時間，或者洽詢專業團隊代理申請。聯繫【安信顧問】

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