安信建經

過去十年來，台灣政府致力推動「危老重建」政策，希望藉由加速老舊建築物的改建，提升都市安全、土地利用效率與生活品質。然而，政策獎勵加持，但仍趕不上房屋老化的速度。近來因金融機構，即使危老條例鬆綁放寬，民眾若無法從金融機構順利取得貸款，想要「危老重建」也只是空談。

 

 

作為長期觀察都更與危老政策的不動產業顧問，筆者認為這場「想改建卻借不到錢」的困境，已不僅是個案問題，而是反映出台灣危老重建政策的失衡，法制走在前，資金融通卻未跟上，導致重建停滯，有需求的屋主極有可能求助無門。

 

危老條例原本被視為補足都市更新法的「特快列道」，優勢在法規簡便、誘因明確、時程較短。然而，推動多年後，真正完成改建的案件量仍不高，原因之一除了住戶間的改建意見難整合外，筆者認為很大的原因，在於興建資金籌措困難。

 

即使《銀行法》第72-2條之前已修法鬆綁，理論上不應限制危老案的放款額度，但金融機構依舊抱持極度保守的風險控管心態。對於多數屋主來說，沒有蓋過房子、無足夠收入證明、沒有大型建商或全案管理公司背書，申貸幾乎成為不可能任務。

 

站在金融機構立場，危老案的貸款風險確實不可小覷。尤其在高齡化社區，屋主多為退休長者，缺乏穩定現金流，即便資產價值高，卻無法提供有效還款保證；加上危老重建本身有高度的不確定性，包括：整合困難、施工變數、完工後房價行情未知等風險因素。

 

再者，許多銀行仍缺乏專責處理危老案的部門或審查架構，使得基層行員在面對這類複雜案件時，寧可拒貸以避風險。也就是說，這不單是法規問題，而是整個金融系統對老屋重建貸款「無能為力」的現實反映。

 

從地產實務觀察，不少個案都是社區內屋主已達成初步共識，想進行改建，卻因貸款不到位而停滯甚至流標。這種狀況在台北市、新北市的老舊巷弄尤為常見。筆者作為不動產專業工作者，建議若有興建資金需求的地主，可以尋求市場上有品牌、專業、信譽的全案管理專業顧問團隊，從地主的自身條件，協助評估可借貸到的額度和成數，以及爭取到最優惠的撥款條件，將興建資金籌措到位，以完成危老屋改建的心願。

 

文／安信建經總經理 張峰榮