安信建經

政府近來喊出要強化「自主都更」，然其非完全新制，為何過去實務上推不動？又卡在哪？《住展》遍訪多位專家指出，核心癥結並非民眾意願，而是台灣建築經理公司（建經公司）的角色與制度定位長期模糊，使建經難以成為自主更新的實質執行者。
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政府近來喊出要強化「自主都更」，然其非完全新制，為何過去實務上推不動？又卡在哪？《住展》遍訪多位專家指出，核心癥結並非民眾意願，而是台灣建築經理公司（建經公司）的角色與制度定位長期模糊，使建經難以成為自主更新的實質執行者。
 
 
根據安信建經總經理張峰榮觀察，自主都更的第一道門檻就在融資。由住戶組成的更新會屬自然人集合，缺乏法人主體，銀行多不願放貸；若每戶分別貸款，又增加銀行同時放出多筆授信的風險。他直言：「更新會走進銀行，幾乎都被放棄，因為沒有還款能力。」這也是多數更新會最後不得不轉回建商模式的關鍵原因。
 
 
不過，建經公司本身也難以補位。張峰榮認為，以法人成立公司確實可改善資金取得問題，但住戶多半不願成為連帶保證人，一旦工程不順恐背上數億債務，導致方案難以落地。他曾協助九戶成立公司完成自建，分回較交給建商多出兩至三成，但他也坦言「適用範圍有限，且共識形成極難」。
 
延伸閱讀：自主都更補助第一桶金580萬 中央明年有望加碼獎勵
 
 
建經公司的制度定位，也是本次改革爭議的另一焦點。新北市建築師公會理事長汪俊男指出，《都市更新條例》第28條雖允許更新會委任具都更經驗的機構統籌，但未明定機構資格、責任與管理辦法，使建經公司既非特許行業，也無明確監理規範。「法源沒有補齊，建經就容易被誤認為唯一能做統籌的角色。」他主張應建立多元專業參與，包括建設公司、建築師團隊及顧問公司等。
 
 
品質與風險分攤，也凸顯自主更新的侷限。垼程建築師事務所建築師劉獻文指出，建設公司至少能提供十至二十年的保固，但自主都更改建後，因無保固責任主體，一旦完工後發生結構與品質問題，居民將無從追究。他認為台灣應比照日本，建立建築保險制度，讓金融機構與保險業共同管理品質風險。
 
 
此外，建經公司普遍缺乏整合全流程的能力，也使自主都更推動困難。劉獻文坦言，目前市場上仍存在小型PM（產品經理）或建經單位能力不足，卻因地主不想讓建商「賺太多」而取得案件，最終反而增加爛尾樓與品質不穩的風險。
 
 
正因自主都更長期受到資金斷層、法制不全與責任分攤不明等問題困擾，市場出現另一種轉換契機──小型建設公司。專家指出，在推案環境趨緊、土地與融資取得愈發困難的情況下，不少中小型建商反而開始評估轉向承接「整合」類型業務。
 
 
自主都更要落地，制度仍需補強，包括建立融資擔保機制、法制化統籌機構分類、釐清出資與不出資者權利義務等。
 
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媒體報導：
無還款能力慘遭銀行放棄！專家揭自主都更核心問題：這角色模糊
【2025-11-18 住展雜誌-張總訪談】
無還款能力慘遭銀行放棄！專家揭自主都更核心問題：這角色模糊
【2025-11-18 Yahoo新聞】

在都市快速發展與屋齡逐年攀升的雙重挑戰下，「自主更新」已成為城市更新的重要方向。然而，對許多地主與住戶而言，過去面對都更，往往存在心理陰霾：擔心資金、擔心施工、擔心權益無法保障，甚至對法規與流程感到陌生與困惑。這些不確定性，使得許多老屋案件長期停滯，城市更新步伐也因此延宕。
正如今年10月份，行政院長卓榮泰指出，「政府的目標是透過管理機構法制化，將建築經理公司納入正規體系，建立完整資格與監管制度，讓民眾可以安心將重建或更新事宜託付給合法、有證照的專業團隊。」這不僅掃除了心理障礙，也為自主更新奠定了制度基礎，讓都市老屋的活化能更有秩序、更可預期。
 
延伸閱讀：自主都更補助第一桶金580萬 中央明年有望加碼獎勵
 
建築經理公司在自主都更中的角色，正逐步被突顯。對地主而言，建經公司是專業的橋梁與助攻者：從前期可行性評估、法規解析，到規劃資金安排、監督施工與售後管理，建經公司能夠將繁瑣、複雜、容易產生爭議的流程轉化為有條不紊的專業服務。
 
以安信建經多年實務經驗觀察，成功的自主重建案，通常有三個共通特徵：專業評估、資源整合與風險控管。首先，專業評估是案子啟動的核心。每一棟老屋都有其結構、法規與社區特性，建經公司能透過專業知識，快速判斷建案可行性，並提出可操作的規劃方案。
 
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其次，資源整合則是順利推進的關鍵。自主都更涉及多方利害關係人，包括所有權人、鄰近住戶、金融融資機構、營造施工公司等。建經公司作為中介與協調者，不僅能整合這些資源，確保溝通順暢，也能在專業框架下協助各方權益達成平衡。
 
最後，風險控管則是保障更新成果的必要措施。建案從核准到施工完成，過程中可能遭遇政策調整、施工延宕、資金短缺等挑戰。建經公司擁有豐富的專案管理經驗，能提前預判潛在問題，設計應對機制，讓重建案即使面對大環境的挑戰，也以讓建案順利興建完工為目標。
 
延伸閱讀：【危老知識懶人包26】「建造執照起造人信託」是什麼？起造人變更的四大好處！
 
更重要的是，透過法制化與專業化的推動，建經公司能為民眾建立心理上的安全感。過去，許多地主對都更心存疑慮，擔心被剝奪權益或資金流向不透明。現在，合法、有證照的建經公司可以承擔專業責任，透明化流程與資訊，讓地主在自主更新的決策中更有信心，也讓城市更新的推進更加順利。
 
 
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【報導連結】
2025.11.08 中國時報-【專家觀點】：建經專業助攻 重建更順利

面對都市更新進展緩慢、危老案件遠超都更件數的現況，中央政府正準備端出新政策。行政院長卓榮泰日前證實，政府已依照總統賴清德指示，研擬「自主都更」獎勵措施，並於明年度中央總預算中編列經費，將成為推升都更動能的新解方。
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不用分容積　地主自組更新也能改建


所謂「自主都更」，是讓房地所有權人不再被動等待建商提案，而能與建築經理公司合作，由後者提供營造、金融與行政流程上的專業支援，地主不必出大筆費用，也不用與建商分容積，就能更新老屋、換得更大的使用空間。
內政部亦將修法簡化行政流程與權利變換，並考慮設立專法，讓自主都更產業化、專業化，民眾也能有更可信賴的合作對象。
台北市政府提供自主都更第一桶金，合計最高達580萬元，圖為北市老舊公寓。圖／台北市都市更新處
 
第一桶金來自地方　最高補助可達580萬


不過，對多數民眾而言，自主都更從何開始、第一筆資金哪裡來，始終是不小的門檻。台北市都市更新處處長詹育齊指出，針對自行成立都市更新會實施都市更新的社區，經市府同意籌組並核准立案後，可依辦理階段向本市都市更新處申請費用補助。
 
補助項目包含兩階段：設立都市更新會時最高補助80萬元，擬具都市更新事業計畫或權利變換計畫時，分別補助最高250萬元，每基地合計最高可達580萬元，以協助社區順利推動更新作業。
 
「補助金額依照各階段進度分批核撥。更新單元為完整街廓或面積在3,000平方公尺（約907坪）以上者，第1項各款補助上限各得提高20%。」詹育齊補充。而這筆「第一桶金」可用於規劃設計、法令顧問、財務估算等前期準備，減輕社區整合初期的資金壓力。
 
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台北市自主都更流程。圖／台北市都市更新處
 
法令繁雜民眾卻步　地方助民跨出第一步
然而，補助之外，「資訊落差」才是多數社區跨不出第一步的原因。許多社區雖有更新意願，卻因不熟悉法規、流程而裹足不前。詹育齊指出，都市更新涉及的法條多如牛毛，從都市更新條例、財務規定到權利變換流程，對一般民眾而言門檻極高，「很多人光是面對建商主動登門，就因為不懂法律、不確定權益而害怕簽約」。
 
為了降低這道心理門檻，台北市府提供了免費的「都市再生學苑」課程與法令說明會，手把手教民眾理解流程、釐清法規，並協助籌組更新會、申請補助，讓社區不必一開始就倉促與建商談判，也能自己掌握改建的主導權。
 
專業建經助攻　自主更新走得更穩
不僅如此，卓榮泰補充，政府的目標是希望透過管理機構法制化，掃除民眾過去心理陰霾，意即將建築經理公司納入正規體系，讓民眾可以託付給合法、有證照的專業團隊，未來建經公司可望成為自主都更的重要推手。
 
安信建經總經理張峰榮接受《住展》專訪時表示，過去許多社區在成立更新會後，會選擇委託專業建經團隊協助，藉由專業團隊的介入，能讓地主不必依賴建商，「多分容積、掌握主導權」的理想真正落地，大幅提高自主都更的成功率，讓更多老舊社區得以透過自力更新完成翻新。
 
從北市府最高580萬的補助與免費課程，到中央規劃中的加碼獎勵，這筆「第一桶金」不僅減輕了民眾起步的負擔，也為未來的城市更新開啟更多可能。
 
媒體報導：
自主都更補助第一桶金580萬 中央明年有望加碼獎勵
【2025-10-16 住展雜誌-張總訪談】
自主都更補助第一桶金580萬 中央明年有望加碼獎勵
【2025-10-16 Yahoo新聞】

過去十年來，台灣政府致力推動「危老重建」政策，希望藉由加速老舊建築物的改建，提升都市安全、土地利用效率與生活品質。然而，政策獎勵加持，但仍趕不上房屋老化的速度。近來因金融機構，即使危老條例鬆綁放寬，民眾若無法從金融機構順利取得貸款，想要「危老重建」也只是空談。
 

新北市土城區永寧捷運站附近，一家傳產工廠因產業式微而閒置多年。地主希望活化資產，多方評估後，最終交由安信建經全案管理團隊規劃執行。原本市值僅約2億多元的土地，透過完整改建流程，搖身一變成總銷5.7億元的現代化廠辦。地主不僅延續了家族基業，更獲利1.03億元，坐享超過五成的資產增值。
 

由信義集團及台新銀行共同投資的安信建經今年邁入30週年，特以公益行動代替慶祝，攜手同樣30歲的「財團法人國際單親兒童文教基金會」，於8月27日舉辦「安信30有愛加持」感恩活動，除邀請超過百位VIP貴賓共聚、表達感謝，更找來多戶基金會扶助家庭同歡，安信建經於現場捐贈300組文具組，在開學前夕為孩子的新學期送上溫暖與支持。
 
 
此次活動也獲得來自不動產及金融界的熱烈回饋，安信建經扮演穿針引線的角色，邀來超過百位VIP客戶與企業家代表出席；活動中，除了安信建經的捐贈，貴賓們也特別準備精美禮物，致贈給到場的受助家庭及孩童，透過實際的溫暖行動傳遞陪伴與祝福，而孩子們亦以親筆畫作回饋贈禮人，讓現場充滿溫馨與感動。
 
基金會執行長劉姍姍提到，「很開心也很榮幸代表基金會與安信建經一起慶生，能夠走到30年非常不容易，今天這個活動特別有意義，能讓親子和大家同樂、用餐，肯定是彼此最愉快的記憶；也感謝在場嘉賓、安信與社會大眾的支持，讓基金會可以一直堅持下去，成為受助家庭的光。」
 
安信建經總經理張峰榮表示：「安信建經與基金會皆歷經30載，彼此始終堅持初衷，一個深耕不動產專業顧問領域，一個致力於守護單親家庭與孩童，很高興能藉由這次難得的合作經驗，一起為下個美好的30年拉開序幕。」
 
安信建經長期推動公益行動，除不定時與公益團體合作，每年更固定舉辦「志工日」，鼓勵公司同仁主動投入社會服務，並持續推動永續發展ESG理念，從環境保護、社會參與到公司治理，全面落實企業社會責任與影響力。
 
透過此次活動，安信建經與基金會共同展現對社會的承諾與行動力，也期待號召更多企業加入公益行列，讓關懷成為企業文化的一部分，將愛與希望持續傳遞給需要的人。
 
 
媒體報導：
安信建經30週年 邀單親兒童文教基金會及受助家庭同歡
【2025/08/29 信義房訊】
 
安信建經30周年感恩活動 邀單親兒童文教基金會及受助家庭同歡
【2025/08/29 經濟日報】
 
安信建經30週年 邀基金會及受助家庭同歡
【2025/08/31 今日新聞】
 
安信建經30週年 邀基金會及受助家庭同歡
【2025/08/31 MSN】
 
安信建經30週年 邀基金會及受助家庭同歡

【2025/08/31 PCHOME】
 
安信建經30週年 邀基金會及受助家庭同歡

【2025/08/31 YAHOO】

長期以來，雙北市的土地利用情況往往受到先天性的土地格局和老舊建築的限制。許多位於市中心或重要區域的土地，因為歷史原因或其他因素，處於「沉睡」狀態，未能充分發揮其潛在價值。
然而，這樣的現狀並非無解，藉由有效運用台灣的《危險老舊建築物條例》（簡稱危老條例）或「都市更新」政策，不僅可以活化這些地產的潛力，還能夠解決日益嚴重的都市更新問題，並且為地產擁有者及其後代創造可觀的經濟效益。
 
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根據政府統計，雙北市許多老舊社區，特別是台北市屋齡超過40年以上的老宅，比例超過一半，已明顯影響生活居住安全。為了解決這一課題，政府於2017年推出了《危老條例》，並積極推動危老重建政策，目的是激勵土地上有合法建物擁有者進行重建或改建，提升土地價值和生活品質，截至2025年上半年度，全國超過4300件已核准通過危老重建申請，但重建速度仍趕不上都市老化的現象。
 
有許多老宅會選擇維持現狀，大部分因素為土地產權複雜，或者地產所有權人年事已高，子女在繼承上往往會面臨一些複雜的法律問題，導致土地一直無法有效開發利用。停滯的狀態導致土地沉睡，無法為社會和經濟創造價值。而隨著台灣社會步入高齡化社會，土地的傳承與再利用成為了一個越來越急迫的議題，因此越來越多的二代承接地產擁有者開始關注地產的再開發潛力，在政策鼓勵提倡下，利用獎勵政策進行重建。
 
延伸閱讀：傳產工業區用地重建最佳指南
 
地產的重建不僅能夠提升價值，還能帶來更廣泛的都市活化效應，重建和更新後的新建築不僅改善了居民的居住環境，還能夠吸引更多的投資者和消費者，進一步提升周邊地區的經濟繁榮。
 
另一方面，對於二代或三代傳承的土地擁有者來說，重建的過程也能夠提升他們的資產配置，並且發揮開發潛力，為未來帶來更多的資本回報。尤其是在雙北市這樣的熱點區域，黃金地段的再開發，能夠為地主帶來可觀的資本獲益，還能夠為社會創造更大的經濟與居住價值。對於所有權人及其後代而言，積極投身不動產的重建與再利用，不僅是對財產的負責，也是對未來世代的長遠規畫。 
 
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【買房，是人生中最大的一筆交易，但您知道嗎？『資金安全才是關鍵！』萬一遇上詐騙？賣方違約？買方變卦？您的資金真的安全嗎？】「履約保證」就是買賣雙方在不動產交易過程中，約定「透過第三方機構」負責保管買賣的價金，等到確認買賣雙方的應付費用和房屋過戶點交皆完成，最後結算履保專戶餘款，全數撥款予賣方。此流程確保「一手交屋，一手給錢」，有效降低買賣雙方在交易過程中的風險唷！
一、【買賣沒履保，小心錢難保】一念之差，夢想之家成泡影！

 
二、故事內容

一名30歲剛升職的業務員－小安，決定用辛苦多年存下的第一桶金，買下人生中第一間房子。經過幾個月的尋尋覓覓，終於找到一間地段好、價錢合理、屋主也很熱情的中古屋。

交易看起來一切順利…
 
簽約那天，自售的屋主表示：自己習慣直接拿錢，以往買賣交易都是不做「買賣價金履約保證」的服務。小安心想：「不就是簽個約，匯錢過去，哪有那麼複雜？而且還可以省一筆履保服務費。」

然而…噩夢從這一刻開始…
 
小安按合約約定將第一筆款項150萬匯入了「屋主提供的帳戶」。但在辦理「產權登記」手續時，才驚覺房子早就被法院查封，無法過戶！屋主人影全無，電話也打不通。
小安報了警，得知自己遇上了專業詐騙集團，屋主只是個「冒牌地面師」，利用假身份資料偽造了文件！

存款被騙光的小安懊悔不已…才想起…
 
信義仲介曾再三叮囑的「履約保證」服務 → 買方資金進入第三方履約保證帳戶，賣方無法輕易得手，需待房屋過戶點交後，履約保證專戶才會撥付專戶裡的買賣價款給賣方。
 
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三、「地面師」防不勝防！這是他挖好的陷阱
無論買賣雙方，皆有可能偽造個人資訊，謊稱自己是屋主或買方：
 
陷阱一、假屋主、真詐財
詐騙者（地面師）冒充屋主，偽造房屋所有權狀與個人身分文件，與買方進行交易。

待收到購屋款便人間蒸發，而買方通常在付款後才驚覺文件皆為偽造。
 
陷阱二、假買方、真奪屋
詐騙者（地面師）鎖定「無房貸、屋主自售」的房子下手，初期爽快支付頭期款。

過戶階段，一邊向銀行貸款、一邊向民間單位抵押借款，待資金到手便捲款潛逃。

屋主不但收不到尾款，可能要負擔高額債務，才能取回房屋。
 
四、「履約保證價金信託」帶您避開詐騙陷阱，降低買賣雙交易風險
一、信託帳戶收款：資金不落入個人戶
二、銀行擔任保證人：提升安全防護網
三、買賣流程公開透明：安全隨時掌握
 
「買房，是人生中最大的一筆交易，而『資金安全是關鍵！』萬一遇上詐騙？賣方違約？買方變卦？您的資金真的安全嗎？」【履約保證】就是買賣雙方在不動產交易過程中，約定「透過第三方機構」負責保管買賣的價金，等到確認買賣雙方的應付費用和房屋過戶點交皆完成，最後結算履保專戶餘款，全數撥款予賣方。此流程確保「一手交屋，一手給錢」，有效降低買賣雙方在交易過程中的風險唷！
 
五、信義房屋「履約保證價金信託」四大優勢
一、玉山銀行擔任保證人
目前業界唯一有銀行擔任保證人。
二、高規格保障
信義客戶獨享銀行依約保障的專戶動支款。
（最高保障金額為成交總價）
三、手續費全免
由信義房屋全額負擔。
（多數同業履保手續費為成交價萬分之6）
四、一買一賣之換屋轉款
成屋符合條件，獨享轉款且有銀行保證。
 
六、安信建經 X 信義房屋 有保有保庇
第三方履約保證機制：保障成屋買賣交易安全
 
「房屋買賣，有保有保庇！」但到底該怎麼保？
下一篇帶您了解兩種保障機制【銀行價金信託VS.建經公司履約保證】應該怎麼選？
 
延伸閱讀：【建經公司履約保證VS.銀行價金信託】應該怎麼選？
 
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「『房屋買賣，有保有保庇！』但到底該怎麼保？」透過第三方來降低風險便是常見的保障機制。而主要又可分為「履約保證」與「銀行信託」，讓安信為您解說兩者的差別吧！「履約保證」是由銀行或建經公司擔任保證人，並就風險依約有承擔責任。「銀行信託」主要是處理價金的代收、代付，對於未入信託專戶的價金，不負任何保障也沒有任何賠償責任。
一、「履約保證」與「銀行信託」的抉擇！兩者到底要怎麼選？

 
二、故事內容
小安經歷了之前未用履約保證慘遭地面師詐騙的教訓後，這次，又找到了一間符合預算的溫馨小宅，且決定不再為了省小錢賠大錢，決定直接找信義房屋，安全有保障。
但是價金可以透過「履約保證」和「銀行信託」來保障雙方權益，到底應該怎麼選？才最有保障呢？
信義的仲介說明：「信義房屋的履約保證，是市場唯一搭配銀行共同保障，讓您的交易價金更安全、更放心唷！」
最後，這次交易在信義房屋與安信建經專業團隊的細心協助下圓滿完成，款項安全到位，房屋也順利完成過戶，讓整個交易流程安心又順暢。
 
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三、【履約保證VS.價金信託】比一比
房屋買賣通常會透過第三方的保證機制，來降低雙方買賣的風險，主要分為「履約保證」和「銀行信託」，就讓安信用圖表為您解說差別吧。
 
延伸閱讀：【買賣沒履保，小心錢難保】一念之差，夢想之家成泡影！
 
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自地自建是什麼？正在考慮自地自建？想知道自地自建到底要花多少錢、怎麼辦理？本文涵蓋詳細費用成本、流程步驟、優缺點，讓您對自地自建有更全面的認識。