隨著AI、高科技製造與智慧產業快速發展，企業對智慧化廠辦與研發空間需求持續增加，產業的變化讓傳統舊廠的企業主萌生轉型重建念頭，加上二代陸續接班，對於家族資產的長期規劃與產業轉型也開始有不同思考。對此，安信建經於3月18日於新北市土城區舉辦「2026企業健診」，分享工業地產面臨的課題與解方，同時也邀來專業建築師，探討設計開發及價值提升的議題，吸引超過60位工業區地主熱情參與。

安信建經總經理張峰榮表示，雙北許多工業區位於交通便利的產業核心區域，發展已久且佔地廣大，聚落成熟完整。但廠房啟用多年，設備老舊，除了能源消耗外、容易造成工安危機外，往往難以負荷新興科技產業所需，產業轉型不易；加上二代陸續接班，年輕一輩更願意思考轉型與資產活化，帶動重建風潮與地主的詢問度，也是安信建經推動企業健診的契機。

安信建經於活動現場分享6大工業區的核心優勢與價值、介紹AI產業鏈、生技或半導體等新興產業的廠辦需求，分析目前老舊工業區面臨的課題與解方。會中也請到具豐富工業區地產設計經驗的建築師徐兆立，以「工業區進化論」為主題，分享工業區改建的經典案例，以及如何將老舊廠房轉型為智慧型建築，結合永續ESG的綠建築等議題，為地主提供更多實務參考。

會中參與地主提問，自家是二代接班，上一代經營工廠已經40多年，目前廠房屋齡很高、產業也面臨轉型考驗，該如何評估是自行重建開發，抑或出租、售地何者最好？引起現場不少地主心有所感的點頭稱是。

安信建經全案管理顧問回應，這是目前工業區地主們最常見的大哉問，但每案狀況不同，需透過個案評估、分析土地條件、容積使用與市場需求等才能明朗。顧問進一步表示，然就資產活化的角度來看，老舊廠房因空間效率低、設備老化，甚至有安全的疑慮。但若透過重建導入智慧廠辦或企業營運空間更新，將有助資產價值提昇。過去亦曾有個案在重建後整體價值提升至少1.5倍，效益吸睛。

此外，若後續經營想法有調整，在工業區交通與聚落優勢加持下，更有機會進一步吸引AI相關新穎產業洽談與進駐，成為進可攻、退可守的物件，達到整體產業環境與資產價值的提升。

安信建經表示，近年政府也在各工業區積極推動「都市更新」及「工業區立體化」政策，透過容積獎勵與誘因，鼓勵老舊廠房重建活化，提升產業空間效率並促進產業升級，建議有意推動重建的地主把握契機。

若對相關法源不熟、不知何處著手，可洽詢如安信建經等相關專家。安信建經長期深耕於不動產管理領域，累積豐富的產業資源，「全案管理」顧問團隊將透過專業分析，提供包含：統籌資金、建築設計、營建管理、物管售服等一站式完整服務機制，協助地主評估最適切的獎勵機制、開發效益，促進資產活化。

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2026/3/19

中時新聞

AI驅動轉型 安信建經助老舊工業區翻身

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2026/3/19

聯合新聞

工業廠房地主面臨轉型考驗 安信建經兩招、助攻資產價值翻倍

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2026/3/19

經濟日報

工業廠房地主面臨轉型考驗 安信建經兩招、助攻資產價值翻倍

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2026/3/19

理財周刊

AI驅動轉型 安信建經助攻老舊工業區重建翻身

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2026/3/19

安傳媒

AI驅動轉型 安信建經助攻老舊工業區重建翻身

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2026/3/19

商傳媒

AI驅動轉型 安信建經助攻老舊工業區重建翻身

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2026/3/19

台灣好報

AI驅動轉型　安信建經助攻老舊工業區重建翻身

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2026/3/20

yahoo新聞

安信建經「企業健診」 助攻老舊工業區翻身

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2026/3/20

經濟日報

安信建經啟動企業健診 助老舊工業區翻身

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2026/3/20

蕃新聞

AI驅動轉型 安信建經助攻老舊工業區重建翻身

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2026/3/20

FTNN新聞網

AI驅動轉型 安信建經助攻老舊工業區重建翻身

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2026/3/20

今日新聞

房市／安信建經助攻　老舊工業區重建翻身

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2026/3/20

MSN新聞

房市／安信建經助攻 老舊工業區重建翻身

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重建 工業區 資產活化 安信建經

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近期營建市場掀起所謂「土方之亂」，從雙北到各都會區，陸續出現土方清運困難、處理費用上升、工程時程延宕等情況。表面上看是土石方去化機制與市場供需失衡所造成的短期震盪，實際上卻反映出台灣重建體系在高度管制與高成本環境下的結構性挑戰。

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土方成本的波動，對重建案的影響遠比想像深遠，首先是造價不確定性提高。重建案從整合到動工往往歷時數年，財務試算建立在相對穩定的成本假設上，一旦基礎工程費用顯著上揚，將直接壓縮利潤空間，甚至影響分配結構與住戶信心。其次是施工節奏被打亂，土方清運若銜接不順，基礎工程延宕，後續結構體施工與銷售規畫都會受到牽動。再者，市場信心的動搖更是隱性風險。當工程端頻傳卡關訊息，地主與投資人難免產生疑慮，對原本已不易的整合過程形成額外阻力。


然而，從另一個角度來看，土方之亂並非單純的負面事件，而是一面鏡子。它提醒我們，傳統以發大包，並層層轉包的工程施作及管理模式，已難以應對今日高度變動的政策環境。重建不再只是設計與施工問題，而是一項整合政策、法規、財務、供應鏈與社會溝通的系統工程。若仍以碎片化思維應對，自然容易在任何一個環節失速。


因此，破解之道不僅在於短期政策調整，更在於建立全案管理的整合機制。所謂全案管理，是從前期可行性評估開始，即納入風險模擬與情境分析，將可能的成本變動、政策調整、工期風險預先量化，並建立對應的應變方案。當外部條件改變時，專案團隊能迅速調整施工策略與資金配置，而不是被動承受衝擊。

其次，全案管理強調資訊透明與跨專業協作，透過統一窗口整合建築師、營造廠、土方業者與相關主管機關的溝通流程，可有效降低資訊落差與誤判風險。

更重要的是，全案管理能為重建參與者建立穩定預期。對地主而言，透明的財務模型與風險揭露機制，有助於強化信任基礎；對投資端而言，系統化的管理架構降低專案不確定性，提升資金投入意願。當重建案能在高度變動的環境中維持穩定節奏，市場自然逐步恢復信心。

把亂象變成契機，不是口號，而是一種正向的思維，當產業願意以更高標準檢視自身管理模式，強化全案整合能力，今日的震盪終將成為推動制度成熟與市場升級的重要轉捩點。重建的未來，不在於是否遭遇挑戰，而在於我們是否具備面對挑戰的整體治理能力！

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【報導連結】

2026.02.28 中國時報-【專家觀點】：土方之亂 催生改變新契機

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市場統計與商仲業者觀察，近年台灣商用不動產成交中，工業地產交易占比持續維持在相對高檔水準；安信建經總經理張峰榮指出，受惠於AI運算中心、半導體後段製程及智慧物流的需求，企業對產業用地與現代化廠辦的需求強勁，除新穎產品外，具備升級條件的舊工業區受買方關注度也逐漸提高，加上更新後產值表現亮眼，使不少老舊工業區地主開始關注工業區重建議題。

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由於許多30年以上歷史工業區逐漸顯現「空間使用效率低、產業結構老化、設施老舊落後」等問題，政府近年著手推動《工業區立體化發展方案》與相關都市計畫變更政策，其中新北市府截至114年12月底已審理通過共66案，整體投資金額為662.55億元，預計可創造2倍產值，達約1,353億元，帶動工業區更新熱潮，也加速新北市內以工業區為主的新莊、土城、中和等核心聚落的產業轉型。
以新北市三重頂崁工業區重建個案為例，坐落於此的膠帶產業領頭羊四維企業原址為佔地千坪、集結數棟1至4層樓的老舊廠房，已於2025年通過都更審議，將轉型為地上11層、地下3層大樓，估計５年內完工，將導入綠建築與智慧建築，不僅提升建築安全、改善工業區整體景觀，可望創造每年逾50億元產值。
張峰榮分析，目前工業區產品買方關注的重點已不單是土地區位，而是該資產是否具備高樓板載重、高淨高、穩定電力供應，以及符合節能減碳與 ESG規範的生產條件；張峰榮進一步表示，以前述頂崁工業區為例，擁有區位、交通優勢並且聚落成熟，更新後更是如虎添翼，一舉擺脫老舊工業區窠臼，吸引科技、媒體、金融等產業進駐，是新北舊工業區逐日成為企業布局的核心區域的主要因素。
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重建 工業地產 安信建經 老舊

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雙北市作為全台人口最密集的核心城市，正面臨老屋快速累積的壓力。台北市平均屋齡逼近40年，新北市亦突破30年，屋齡超過30年的住宅比例持續攀升。在地震風險高、早期耐震標準不足的背景下，老舊建築已不只是市容問題，而是潛藏的公共安全課題。從專業角度來看，危老重建若再不加速，城市安全與發展動能都將受到牽制。

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《都市危險及老舊建築物加速重建條例》實施以來，確實讓不少老屋得以啟動重建程序。相較傳統都更，危老制度門檻較低、流程較快，成為許多地主的首選。然而，筆者在實務觀察中發現，真正的挑戰不在於「申請核准」，而在於「順利落實」。部分案件在取得核准後，卻因營建成本攀升、融資條件轉趨嚴格，或整合過程在反覆拉鋸而停滯，顯示制度雖已鋪路，但執行仍有難度。
近期新北市永和區的危老重建案例，提供了一個值得關注的方向。該案透過政府角色的主動參與，協助整合零星國有地與私有土地，讓原本難以推動的基地得以重建完成。這樣的模式證明，當政府不只是審查者，而是藉由「國家住都中心」擔任整合者與協調者時，危老重建可以更有效率。從專業角度來看，未來若能在雙北擴大推動類似的協助參與機制，將有助於解決許多卡關多年的整合難題。
此外，融資環境亦是成敗關鍵。近年營建成本飆漲，加上金融機構風險控管日趨嚴格，部分危老案在資金籌措上面臨壓力。建議也可向專業融資單位諮詢，建立危老專案融資與信用保證機制，或提供階段性利息補貼，降低地主負擔。唯有讓資金取得更穩定，才能讓核准案件真正走向興建施工階段。
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近期因政策調整與工程成本上升，市場陸續出現建案停工的情形，也讓「會不會成為爛尾樓」的疑慮再次浮上檯面。在房市轉趨保守、資金環境緊縮的此刻，對地主而言，真正關心的並不是市場短期的漲跌，而是建案開始動土興建，是否能在各種逆風的挑戰下，依然安全、穩健地興建完工。

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從實務經驗來看，大多爛尾樓並非突發事件，而是風險在前期未被完整揭露與管理的結果。例如：當成本評估過於樂觀、資金結構缺乏彈性，工程執行又缺少第三方的整合與監督，一旦遇到政策變化或市場轉折，原本被忽略的問題便集中爆發，最終導致工程停擺，地主也成為最大的承擔者。


因此，筆者始終認為，面對停工潮與房市利空，關鍵並不在於等待市場回溫，而是在一開始就建立完整的「全案管理」機制，讓建案具備抵禦風險的能力。全案管理的本質，不是代替任何一方做決定，而是站在地主立場，從規劃、執行到完工，確保建案資金不卡關，並在完整的興建管理下，讓工程順利進行至完工交屋。


在建案啟動前，透過全案管理進行完整的成本、資金與履約能力評估，確認開發條件的可行性；進入施工階段後，持續掌握工程進度、品質與資金動用的各工程階段的控管節點，讓每一個環節都有制度、有依據的管理，而非完全仰賴單一角色的承諾。這樣的管理架構，能有效降低因資訊不對稱或執行失衡而造成的停工風險。

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房市 建案 爛尾樓

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近期香港一處大型建築工地發生嚴重火災，濃煙竄升城市天際，多名工人受困，甚至造成生命損失，相關影像震撼國際。這起事件，不只是香港建築安全的警訊，也再次提醒全世界，工地火警與工安事故從來不是偶然，而是制度、管理與安全意識共同造成的結果。

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台灣同樣面臨都市緊密、建築老化與重建潮湧現的環境，危老、都更、老屋翻修與大型建設逐年增加，如果沒有及早檢視工安制度，下一個重大意外，很可能就會發生在我們生活的城市裡。
值得注意的是，台灣現行的建築工地安全與消防規範並非不足，政府每年也要求營造廠與工地主管完成許多必要訓練，但事故仍時有所聞，反映出真正缺乏的並不是制度，而是落實制度的文化。
實際上，規範寫在法條裡，但安全文化發生在工地現場。許多工地仍存在為趕工期忽略安全細節、工人缺乏消防訓練，乃至於建材堆置凌亂與用電管理鬆散等問題，而「沒出事就好」在某些情況下，甚至變成大家默許的底線。一旦火勢爆發，逃生路線被阻、滅火器位置模糊、工人不知道集合點，就是造成嚴重傷亡的原因。香港大火映照出來的，不只是現場火焰，而是亞洲多數工地普遍存在的安全文化落差。
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危老 都更 建築工安

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安信建經致力推動信託金流管理機制的創新與落實，於112年在履約保證服務中加入信託以保障客戶資金安全，服務廣獲市場好評，如今再創佳績，於12月2日獲中華民國信託業商業同業公會所舉辦之第四屆信託業與績優機構團體合作創新及推廣信託獎勵方案肯定。

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中華民國信託業商業同業公會長期推動信託制度健全發展，為鼓勵社福團體、照護(顧)機構、安養、醫療及其他機構等與信託業合作創新及推廣信託，特推出此獎勵方案；此次安信建經以履約保證價金信託制度獲獎，顯示安信建經在強化資金專業防護管理、保障成屋交易安全層面的貢獻不僅民眾信賴，亦獲得信託公會的肯定。

安信建經由台新銀行、信義房屋投資設立，成立迄今超過30年，擁有豐富的不動產金流管理經驗，目前管理資產總量超過60萬件、總額逾7兆元，已守護超過百萬的家庭幸福。所提供的「履約保證價金信託」服務，是由「玉山銀行」擔任信託機構及價金保證，此服務在業界不僅是首創也是唯一由銀行擔任保證人。而銀行端更是斥資上千萬建置「信託金流管理系統」，加上每件個案再透過安信同仁控管把關，信託帳戶專款專用的特性，為透過信義房屋買賣成交之客戶，提供最安全嚴實的交易保障。


安信建經總經理張峰榮表示：「建經公司一直以來，都是站在公正第三方立場，透過專款、專戶、專人的管理者角色，來避免交易風險產生，這次很榮幸獲得公會的肯定，展望未來，安信將再精進現有的履保信託服務，深化與玉山銀行的長期合作，另外最重要的是，持續向社會大眾推廣不動產交易安全之正確觀念。」

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玉山銀行 安信建經 創新 履保信託 不動產交易安全

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政府近來喊出要強化「自主都更」，然其非完全新制，為何過去實務上推不動？又卡在哪？《住展》遍訪多位專家指出，核心癥結並非民眾意願，而是台灣建築經理公司（建經公司）的角色與制度定位長期模糊，使建經難以成為自主更新的實質執行者。

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政府近來喊出要強化「自主都更」，然其非完全新制，為何過去實務上推不動？又卡在哪？《住展》遍訪多位專家指出，核心癥結並非民眾意願，而是台灣建築經理公司（建經公司）的角色與制度定位長期模糊，使建經難以成為自主更新的實質執行者。

根據安信建經總經理張峰榮觀察，自主都更的第一道門檻就在融資。由住戶組成的更新會屬自然人集合，缺乏法人主體，銀行多不願放貸；若每戶分別貸款，又增加銀行同時放出多筆授信的風險。他直言：「更新會走進銀行，幾乎都被放棄，因為沒有還款能力。」這也是多數更新會最後不得不轉回建商模式的關鍵原因。

不過，建經公司本身也難以補位。張峰榮認為，以法人成立公司確實可改善資金取得問題，但住戶多半不願成為連帶保證人，一旦工程不順恐背上數億債務，導致方案難以落地。他曾協助九戶成立公司完成自建，分回較交給建商多出兩至三成，但他也坦言「適用範圍有限，且共識形成極難」。
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20251108建經專業助攻 重建更順利
在都市快速發展與屋齡逐年攀升的雙重挑戰下，「自主更新」已成為城市更新的重要方向。然而，對許多地主與住戶而言，過去面對都更，往往存在心理陰霾：擔心資金、擔心施工、擔心權益無法保障，甚至對法規與流程感到陌生與困惑。這些不確定性，使得許多老屋案件長期停滯，城市更新步伐也因此延宕。

正如今年10月份，行政院長卓榮泰指出，「政府的目標是透過管理機構法制化，將建築經理公司納入正規體系，建立完整資格與監管制度，讓民眾可以安心將重建或更新事宜託付給合法、有證照的專業團隊。」這不僅掃除了心理障礙，也為自主更新奠定了制度基礎，讓都市老屋的活化能更有秩序、更可預期。


延伸閱讀：自主都更補助第一桶金580萬 中央明年有望加碼獎勵


建築經理公司在自主都更中的角色，正逐步被突顯。對地主而言，建經公司是專業的橋梁與助攻者：從前期可行性評估、法規解析，到規劃資金安排、監督施工與售後管理，建經公司能夠將繁瑣、複雜、容易產生爭議的流程轉化為有條不紊的專業服務。


以安信建經多年實務經驗觀察，成功的自主重建案，通常有三個共通特徵：專業評估、資源整合與風險控管。首先，專業評估是案子啟動的核心。每一棟老屋都有其結構、法規與社區特性，建經公司能透過專業知識，快速判斷建案可行性，並提出可操作的規劃方案。

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媒體報導｜自主都更補助第一桶金580萬 中央明年有望加碼獎勵
面對都市更新進展緩慢、危老案件遠超都更件數的現況，中央政府正準備端出新政策。行政院長卓榮泰日前證實，政府已依照總統賴清德指示，研擬「自主都更」獎勵措施，並於明年度中央總預算中編列經費，將成為推升都更動能的新解方。

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不用分容積　地主自組更新也能改建


所謂「自主都更」，是讓房地所有權人不再被動等待建商提案，而能與建築經理公司合作，由後者提供營造、金融與行政流程上的專業支援，地主不必出大筆費用，也不用與建商分容積，就能更新老屋、換得更大的使用空間。

內政部亦將修法簡化行政流程與權利變換，並考慮設立專法，讓自主都更產業化、專業化，民眾也能有更可信賴的合作對象。

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2025-09-【張總專欄】想改建卻借不到錢？老屋主的重建困局.png
過去十年來，台灣政府致力推動「危老重建」政策，希望藉由加速老舊建築物的改建，提升都市安全、土地利用效率與生活品質。然而，政策獎勵加持，但仍趕不上房屋老化的速度。近來因金融機構，即使危老條例鬆綁放寬，民眾若無法從金融機構順利取得貸款，想要「危老重建」也只是空談。
作為長期觀察都更與危老政策的不動產業顧問，筆者認為這場「想改建卻借不到錢」的困境，已不僅是個案問題，而是反映出台灣危老重建政策的失衡，法制走在前，資金融通卻未跟上，導致重建停滯，有需求的屋主極有可能求助無門。
危老條例原本被視為補足都市更新法的「特快列道」，優勢在法規簡便、誘因明確、時程較短。然而，推動多年後，真正完成改建的案件量仍不高，原因之一除了住戶間的改建意見難整合外，筆者認為很大的原因，在於興建資金籌措困難。
即使《銀行法》第72-2條之前已修法鬆綁，理論上不應限制危老案的放款額度，但金融機構依舊抱持極度保守的風險控管心態。對於多數屋主來說，沒有蓋過房子、無足夠收入證明、沒有大型建商或全案管理公司背書，申貸幾乎成為不可能任務。
站在金融機構立場，危老案的貸款風險確實不可小覷。尤其在高齡化社區，屋主多為退休長者，缺乏穩定現金流，即便資產價值高，卻無法提供有效還款保證；加上危老重建本身有高度的不確定性，包括：整合困難、施工變數、完工後房價行情未知等風險因素。
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新北市土城區永寧捷運站附近，一家傳產工廠因產業式微而閒置多年。地主希望活化資產，多方評估後，最終交由安信建經全案管理團隊規劃執行。原本市值僅約2億多元的土地，透過完整改建流程，搖身一變成總銷5.7億元的現代化廠辦。地主不僅延續了家族基業，更獲利1.03億元，坐享超過五成的資產增值。

「這就是全案管理的價值。」安信建經總經理張峰榮表示：「地主不必被動等待建商分配，而是能自己主導，最大化利益。」

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｜三十年的起心動念：守護交易安全

2025年，安信建經邁入30週年。張峰榮回顧一路走來的歷程時表示，安信率先引進「成屋履約保證」，推動了台灣住宅交易制度的重大改變；又花了十年時間，促成「預售屋履約保證」正式入法，全面保障消費者。

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