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全案管理:常見問答

Q1. 什麼是全案管理?
全案管理其實是協助地主自地自建,經由安信建經團隊配合執行整個建案的操作流程,地主無需委託建商,即可自行改建活化資產,利潤也極大化。

Q2. 合建跟全案管理有什麼不同?
傳統合建就是建商出資金,地主出土地共同合作興建,而出資方為主導方通常地主無法參與建案設計決策,只能被動分配房子,而建商出資需有一定獲利(通常為該建案總成本的25~30%),進而稀釋掉地主原本的利潤,而全案管理是安信建經協助地主自地自建,開發完全部獲利都留在原地主身上,不用與建商分配,又有專業團隊協助配合,地主全程可以參與過程以及自行決策,全案成本和進度公開透明。

Q3. 地主需要自籌資金嗎?
原則上經評估後安信建經可承做全案管理的案件,且土地價值能自給自足總興建成本狀況下,地主幾乎不用準備自籌資金的,只有簽約款要自籌。

Q4. 土地基地要多大?地點不限嗎?
全案管理承做地點為雙北市,其他地區因人力暫無提供服務。新北市大約250坪以上,台北市150坪以上即可承做。(承作條件依實際個案狀況為主)

Q5. 安信會幫整合鄰居嗎?
全案管理是協助地主自地自建,原則上整合完成可以協助地主召開說明會,先與地主說明開發合作方式,但不涉及到各戶整合及地主分配。

Q6. 蓋完後房子賣不掉怎麼辦?
原則上幾乎沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格,如果蓋完後當下市場不好,可以轉為低利的成屋貸款,再慢慢銷售。

Q7. 全案管理怎麼收費?
全案收費依總銷金額的5-10%

Q8. 全案管理會分我多少房子?
全案管理是建築開發的總舵手,只賺取固定的管理費,不分配地主房屋。

Q9. 開發商或建商,也可以來做全案管理嗎?
開發公司一般來說會整合完案件然後讓渡予建設公司,賺取服務佣金,而全案管理經評估過該案適合承做後,可協助該開發商自行開發該案,直接轉型當建商,而安信就是該案的合作夥伴囉。
中小型建設公司,與全案管理合作模式也雷同,如一宗基地開發完成,而建設公司本身品牌不足,或是公司規模不夠,以及興建資金尚有缺口,案件經評估可承估後,安信可當成該建商的合作夥伴共同開發,而安信所收取的服務報酬,不會超過該建案開發利潤的50%。

Q10. 全案管理有包含協助營建管理嗎?
既然為「全案管理」,當然有包含協助營建管理啦。

Q11. 安信在全案管理業務中扮演的角色是什麼?
安信是整合一個建案大小事的顧問團隊,也就是業主(地主、建商)協助執行的合作夥伴,無論是對廠商或是公家機關的行政流程,均由安信協助聯繫。

Q12. 蓋完以後營建貸款沒有銷售完畢。是否可以轉為一般成屋貸款?
如興建完成後,無完銷或暫無銷售打算,是可以轉為成屋貸款的。

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履約保證:常見Q&A

【買賣方】
Q1. 辦理買賣價金履約保證需要支付費用嗎?
凡透過信義房屋成交之買、賣方客戶,不用負擔任何費用即可辦理買賣價金履約保證,所需費用均由信義房屋支付。

Q2. 買賣價金履約保證提供客戶的保證金額責任範圍為何?
履約保證提供買賣價款的收、付款之安全保證,保證責任以不動產買賣契約總價款為上限。
《說明》有關「物之瑕疵」或「權利瑕疵」及「違約金」都不在履約保證範圍內。
如涉及以上的問題,請參酌信義房屋所提供的購屋保障服務內容及買賣契約書。

Q3. 買賣價金履約保證的保證責任期限為何?
自不動產買賣契約簽約日起,至交屋結案且完成專戶結清出款或保證銀行履行保證責任時終止。

Q4. 買賣價金履約保證對買、賣雙方有何保障?
【買方】風險發生時,保障買方依約所支付購屋款的安全。
【賣方】因買方違約,致無法回復產權或無法排除非賣方的權利負擔時(如:房貸或查封等),可確保賣方取得全數售屋應得價款。

Q5. 買賣價金履約保證專戶為何不能以買、賣雙方之客戶開戶?
履約保證制度最重要之精神:由第三方公正單位獨立保管價金,如開立個人帳戶,遇債信問題,帳戶可能會有被假扣押、查封、凍結等等的法律問題,可能會增加買賣流程的交易風險。

【賣方】
Q1. 房屋點交完成後,賣方何時可以取得售屋款?
銀行營業日下午三點前,透過地政士將完整結案資料提供給安信建經,賣方當日可以收到售屋款。
一般銀行約需1個半小時的出款作業時間,專戶於出款後也會立刻發送簡訊通知賣方。

Q2. 賣方交屋領取的台幣支票可以存至國外銀行帳戶嗎?
不可以。新台幣非國際流通貨幣,台幣支票僅能在國內兌現,是不能在國外銀行存入的。


【買方】
Q1. 履約保證專戶會先代扣賣方仲介服務費,對買方有保障嗎?
履約保證會保障買方購屋款的安全。如遇賣方違約,解約須返還買方價款,專戶會依約返還買方已支付之購屋款並加計利息。

Q2. 買賣價金履約保證專戶可否收受國外匯款或國外支票?
履約保證專戶是以新台幣為收、付之帳戶,故買方之境外資金可先匯(存)入本人在台帳號,依法向央行結匯申報完成後,再以新台幣支付予履約保證專戶。

【利息所得】
Q1. 買賣價金履約保證專戶中價金之利息如何計算?
依價金實際存放專戶期間,以保證銀行(玉山銀行)牌告的活期儲蓄存款利率計息,於專戶結清時併同結算總金額給付給客戶。

Q2. 買賣價款存於履約保證專戶所產生之利息在申報綜合所得稅時,可否列入「儲蓄投資特別扣除額」中扣除?
因為履約保證專戶的戶名是「安信建築經理股份有限公司」,非客戶個人在銀行開戶,而安信建經並非金融機構,所給付的利息不符合「儲蓄投資特別扣除額」的規定項目,故無法列入扣除。

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買、賣屋牽涉到的金額較高,稍有不慎損失可能是一輩子的積蓄,交易安全格外受到消費者重視,安信建經建議買、賣方在購、售屋簽約時,可簽署申請「買賣價金履約保證」服務,這樣即可在買賣雙方同意保證責任範圍的情況下,由銀行出面保證,讓買方可以得到清楚的產權,屋主也得到應有的價款。

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2015-05-05【文/住展雜誌】台灣都市土地寸土寸金,對於地主而言,塊塊皆是珍寶,如何將珍貴的土地發揮價值,享有最大的開發效益,還得仰賴各方合作。但土地開發的過程中,往往因資訊不對稱、資金規劃不全等問題,讓原本美好的合作關係越走越艱辛;於是乎,這種傳統合作模式,未來也將慢慢被全新的『全案管理』服務所取代,成為土地開發的新契機。


全案管理 土地開發總舵手
『全案管理』一詞,也就是『全案管理整合顧問服務』,源自於安信建築經理股份有限公司(簡稱安信建經)。安信建經3o.png為台新銀行(大安銀行)與信義房屋於民國八十四年所成立,從原本的履約保證、代辦建築融資、信託管理、興建管理等服務,結合信義房產集團旗下的資源,率先成立不動產專業顧問團隊,從協助地主的角度出發,為地主創造極大化的資產增值。

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根據內政部統計2019年危老申請案較2018年成長逾3倍,且在老屋基地面積有限的前提下,「自地自建」逐漸取代傳統「合建模式」成為地主老屋重建的新選擇。安信建經近年來不止接獲不少危老屋主希望協助取得危老重建容獎的需求,也在去年受理4件危老自建個案,包含重建計劃已核准的新北市「鶯歌案」、北市「信義路二段案」,以及計劃申請中的北市「延平北路案」及「長安東路二段案」。

安信建經「全案管理」由張峰榮總經理領軍專業顧問團隊,前進新北重點區域之工業區,主打在地服務。.jpg
安信建經所推廣的「全案管理」服務內容採自地自建的客制化模式,針對地主的需求及想法協助規劃出最適合的重建方案,以大同區「延平北路案」的危老重建個案來看,因人數多又缺乏傳統開發商或建商角色主導及整合,執行過程中較難以達成共識,易導致案件胎死腹中。
「安信建經」代建危老個案-台北大同區延平北路三段案.JPG
安信建經建議「延平北路案」成立法人主體、建立股東會來執行重建,即可簡化重建及融資信託流程,並利用決議機制解決意見分歧問題,提升成案機率。此案基地約150坪,為數棟屋齡平均超過50年以上之建物,總銷量體逾千坪,為地主量身打造地上12層、地下2層之全新住宅大樓,目前已掛件危老重建計畫,預計今年請照動工,達成地主多年來的重建心願。

而重建計畫中,佔地約620坪住商混合的「鶯歌案」為地主旭碁開發的家族祖產,在危老條例剛開始推行時,地主詢問多家銀行爭取融資,仍無法獲得滿意的條件,為爭取最優惠的融資利率,立即委託安信建經篩選洽談合作的融資銀行,並同步進行危老重建的申請。安信建經透過「全案管理」替客戶代建執行,歷經一年多良好互動,此案成功取得上海銀行融資撥付,危老重建計劃也順利核准,計劃打造地上7~8層、地下1~2層的電梯華廈,預計2021年完工。

「安信建經」代建危老個案-新北市鶯歌案.jpg安信建經代建危老個案-新北市鶯歌案之危老重建計劃已獲核准.jpg
回顧安信建經在承辦危老重建案件的過程,將傳統合建開發商的利潤透過「全案管理」直接回饋到地主身上,同時對工程施工品質確實把關,讓地主在重建後能居住在更安全、舒適的環境裡,達到真正資產增值的效益。

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關於履約保證   

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安信「全案管理」講座逾三百人擠爆全場.png

 

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「有土斯有財」的觀念,讓許多地主長期持有土地,卻因為不知如何活化及管理,而任其雜草叢生,安信建經調查發現,雙北地區待活化的土地價值就高達上仟億元,因此結合三種常見土地開發方式「自地自建」、「合作興建」、「委託興建」的優點,推出全新的土地開發方式「全案管理」,透過「全案管理」就能夠讓土地收益翻倍,地主輕鬆坐享收益。


目前活化土地常見的開發方式主要為「自地自建」、「合作興建」及「委託興建」;「自地自建」即地主從頭到尾自行完成開發建造,但需自行面對各種廠商的整合協商,個人情緒容易影響商業判斷,獲利常常不如預期。而「合作興建」為地主與建商共同合作開發建設,最終獲利需與建商共享。「委託興建」則由地主委託建商開發興建,前提是地主必須資金充沛。
 

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安信建經張峰榮總經理(右)結盟瑞興銀行陳建豪總經理(左)簽訂合作備忘錄(MOU).jpg

在危老重建推動過程中,地主最怕碰上核貸時間長、營造商出狀況、貸款利息多…等問題,因此安信建經與瑞興銀行簽訂合作備忘錄(MOU),自2020年9月開始,委由安信建經全案管理」興建之物件,且經由瑞興銀行提供完善的興建融資案,將給予地主「優先核貸」、「協助續建機制」、「分段撥付計息」三大利多,未來在各方配合順利的情況下,最快能在一個月內為地主籌措到所需的興建資金;同時,相較一次動撥需支付高額借貸利息,透過分段撥付工程款項通常可少約3~4成左右,減輕地主還款負擔。

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快速導讀

危老自建跟重建到底是什麼?近期這麼熱門的危老重建議題與都市更新有什麼不同?危老重建的流程、獎勵制度和優缺點都不太清楚怎麼辦?重建、自建、合建方式的具體差別在哪呢?就讓小編來告訴你吧!

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安信【全案管理】服務指南

請給我三分鐘,快速激活您的地產!

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大家搶危老都更40%獎勵   10%規模獎勵將接續登場

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桃園陳小姐因為第一次購買新屋做裝修,什麼都不太懂,於是朋友推薦了「揚承裝修公司」而且上網查到的評論都還不錯,所以夫妻倆人決定配合試試看!裝修全程服務令人非常滿意、感受到廠商滿滿的熱忱,成果更是符合期望,尤其是工程款還使用了【裝修寶】讓人覺得非常有保障及安心,按工程進度來分次匯款,體驗到原來還有第三方支付真的可以保護大家,覺得非常棒!下次如果有親朋好友要裝修,一定會推薦「揚承裝修」搭配【裝修寶】的履約管理服務!

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引述分享5/27【今周刊】1223-「危老重建瘋全台」專題,安信建經露出部份:

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