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年末裝潢熱潮 專家:搭配「裝修履約管理」保障交易安全

年末裝潢熱潮  專家:搭配「裝修履約管理」保障交易安全

https://www.an-sin.com.tw/Front_News_Content.aspx?id=390&type=2

年底至農曆過年前本為裝修市場旺季,加上今年房產交易熱絡,帶動室內裝潢需求激增,但也引發糾紛案量攀升,根據行政院消費者保護協會統計,受理全國「室內設計及裝修類別」之申訴案件,今年上半年度統計,平均每月超過20起,預測到年底旺季,室內裝潢糾紛件數將再衝高。\

 

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【工商時報專欄】張峰榮:「全案管理」幫助危老重建品質把關

張峰榮:「全案管理」幫助危老重建品質把關

2020/11/13 工商時報】 作者:安信建經總經理張峰榮

https://ctee.com.tw/house/celetalk/369309.html

【工商時報專欄】張峰榮:「全案管理」幫助危老重建品質把關

2017年「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱:危老條例)實施,所給予之容積獎勵條件,大大激起住戶改建之意願,根據內政部統計資料,2018年申請136件、核准72件,2019年申請433件、核准313件,2020年統計至9月底申請922件、核准614件,重建案量翻倍成長,同時也反應營造需求量大增,此時如何嚴選優良的營造業者,並把關興建過程及建材品質,實為攸關一般危老自建住戶居住生活安全之重要課題。

營造廠商對於整個重建案,是最基本且重要的角色。重建的新大樓,從挖掘地基、結構體施作、材料品質…等,都由營造廠商做決策。從動工開始,地主即須支付給營造廠施工費用,若選擇到非優質的營造廠,產生製程中的偷工減料、降低大樓結構的安全性、輕忽工地安全造成意外,讓建案蒙上負面形象,影響未來銷售、另外建案在未經第三方專案管理下,工程恐不按預定進度執行,容易造成工程延宕,造成業主須多額外支付費用;委建業者財務不佳或資本額不大者,無法代墊營造款項,恐拖欠工錢、甚至捲款潛逃的可能性大增。

所以,在危老重建的過程中,怎麼挑選營造業者至關重要,但一般大眾對營造業者較為陌生,常常會因為不瞭解廠商在業界的評價而出狀況,如果透過專業的評鑑機制及遴選流程,就能大幅減少地主四處洽詢的時間,另外若透過企業(專業顧問)去對企業(廠商)談價格,也會比個別地主去談更有議價空間。

筆者身為建經公司經營者,從事不動產顧問累積超過25年以上之經驗,旗下的「全案管理」服務模式,更是專門協助危老住戶完成自地自建的任務,在此筆者分享公司對於營造業者的評鑑內容,首先,配合的營造廠基本條件必須為「甲等綜合營造」(資本額達新臺幣二千二百五十萬元以上、營造業登記證書六年以上,並於最近十年內承攬工程竣工累計額達新臺幣五億元以上者)。

符合「甲等綜合營造」的廠商,就會再進行內部初步篩選,檢核營造廠背景,檢視工程履歷,撇除負面形象者。並且安排至少超過5位成員之專業評鑑團隊,其中包含領有「工地主任」、「品管工程師」等國家認證執照者,每間評鑑之營造業者實地參訪至少2件興建中之個案。

最後進行現場評鑑,項目包含:施工品質、工程進度、物料管理、財務能力、安全衛生、介面協調、工班調度、整理整頓及緊急應變等,各有不同的權重分數,其中最重要的是「施工品質」及「工程進度」,「施工品質」包含:結構體安全、鋼筋、模板等材料品質…,另外亦會透過施工排程表來檢視「工程進度」是否皆如期完成,尤其近期缺工情況嚴重,工程只要一延宕,即會造成業主成本增加。整個評鑑作業大約1-2個月,最終評鑑合格者,即可參與公司「全案管理」建案營造廠商之遴選,讓地主決議合作之對象。

以上為筆者大致分享建經公司在評鑑營造廠商之運作機制,總而言之,建經公司身為地主之興建管理專業顧問,替地主篩選出優良之執行廠商,並監督把關整個興建過程,並適時給予最佳建議,對於專業顧問來說,守護及保障這些危老自建住戶的最高權益及居住安全是我們的責任及使命。

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安信建經服務危老自建案 攜手瑞興銀行省錢又快速
安信建經張峰榮總經理(右)結盟瑞興銀行陳建豪總經理(左)簽訂合作備忘錄(MOU)。(信義房屋提供)

在危老重建推動過程中,地主最怕碰上核貸時間長、營造商出狀況、貸款利息多…等問題,因此安信建經與瑞興銀行簽訂合作備忘錄(MOU),自2020年9月開始,委由安信建經「全案管理」興建之物件,且經由瑞興銀行提供完善的興建融資案,將給予地主「優先核貸」、「協助續建機制」、「分段撥付計息」三大利多,未來在各方配合順利的情況下,最快能在一個月內為地主籌措到所需的興建資金;同時,相較一次動撥需支付高額借貸利息,透過分段撥付工程款項通常可少約3~4成左右,減輕地主還款負擔。

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危老重建 安信建經看好「北市雙區」增值空間
安信鎖定台北大同區整排連棟逾50年以上之高齡透天老宅,為危老重建首推的核心區域(圖:安信建經) MyGoNews房地產新聞 市場快訊

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】老社區開發早,禁不起歲月的洗禮,整排連棟的老透天厝,在未經過縝密的都市規劃下,巷弄狹窄環境髒亂,易影響公共安全,安信建經表示,老屋數量持續成長,加上《危老條例》申請重建中的10%時程容積獎勵又將在2020年5月9日截止,已催出危老送件熱潮,估計危老重建在未來10年內依然是市場關注焦點,尤其北市大同、萬華區更會是焦點熱區。

根據內政部不動產資訊平台統計2019年第四季全國房屋稅籍住宅屋齡,台北市屋齡50年以上的危老建築數量有近7.8萬棟,其中大同區占比20.78%、萬華區15.70%,分居一、三名;另外,根據台北市地政局公布2020年公告地價與現值,大同區、萬華區因西區門戶計畫及都更的推動,平均調幅為2.54%及2.30%,亦排名在前三名裡,綜合以上二項數據來看,大同區、萬華區的老社區增值空間不菲極具改建價值,安信建經收到的危老個案中大同、萬華區的比例亦偏高。
安信建經負責承作的大同區「延平北路案」,連三棟透天老宅並排同列,其中一棟屋齡就將近90年。再加上早期政府未強制實施建物所有權登記制度,造成現今住戶間使用權與產權難以界定的窘境,因而增加重建整合的困難度。安信建經總經理張峰榮看好老社區前景,樂觀表示,地主面對棘手的產權切割問題,一般都不知從何而起,安信建經可提供25年的專業及業界資源,協助地主改建。

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信義「嘉品」盛大開工!甫公開即熱銷3成 旗開得勝

 

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信義房屋推動社造16年 無畏疫情與社區齊力讓家園更好

【深耕校園類-中學師生組】由萬芳高中再次獲得,學生與老師以文山區歷史背景為主,在景美集應廟廣場前玩自製廟宇大富翁。(信義房屋提供)

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信義房屋堅持不挖角 連續26年穩居房仲龍頭

房產中心/綜合報導

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贏消費者心 信義房屋第13度獲信譽品牌白金獎肯定

 

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20200808-中時(安信).jpg

【2020/08/08  中國時報】  作者:安信建經總經理張峰榮

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2020-05-27今周刊_頁面_小.jpg

引述分享5/27【今周刊】1223-「危老重建瘋全台」專題,安信建經露出部份:

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2020-0417理財周刊-1025期封面.jpg

大家搶危老都更40%獎勵   10%規模獎勵將接續登場

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<工商時報2020/04/17>  全文: https://ctee.com.tw/house/celetalk/251977.html

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20200111安信中時專欄.jpg

根據內政部統計,2019年第三季雙北市屋齡50年以上超老宅達14.2萬宅,較五年前大增逾八成。未來十年內,預估全國超老宅將達220萬間,其中雙北市就高達70萬宅,將是目前14萬宅的五倍,面對龐大的重建市場,加上政府的推動助力,引發不動產業、金融業紛紛投入人力及資源,活絡了整個不動產的景氣往上攀升,對於都市老舊社區的翻新及改建美化,筆者抱持著樂觀其成的正向看法。

面對商機破兆的都更危老重建市場,不動產相關業者,早已躍躍欲試想分食這塊大餅,原本經營土建融資、專業在興建管理的建經公司也加入戰場,紛紛以一條龍作業的「全案管理」服務來突顯其獨特性,可以幫地主遴選建築師、嚴選營造廠商,並為地主爭取最好的融資條件,不同於建設公司的合建型態,「全案管理」僅收取顧問服務費,不會與地主分產權,而建經公司鎖定的族群為想要自地自建(委建)的地主,並尋求專業顧問團隊的協助,實現地主自主興建的願望。

而在這蓬勃發展的重建市場裡,相對也會出現濫竽充數的不肖業者,坊間就曾出現以「危老」的議題舉辦投資說明會,但卻是要攬客集體吸金。另外雙北市超過上萬人的危老推動師,品質參差不齊,也造成市場上的亂源,竟出現為了賺不法獲利的中人及為了獎勵金的推動師,不擇手段的去說服住戶,匆忙促成案子,實際上根本沒溝通清楚,造成整合上的糾紛,出現了種種因危老誘因而衍生的亂象。

因此筆者呼籲政府單位應該聯合民間企業共同不斷的「教育」住戶建立正確觀念,讓一般民眾在申請危老重建時,懂得正確選擇有品牌、有牌照的業者,且面對危老獎勵的申辦法規,能秉持著「多聽、多問、多查證」的精神,或者委請正派的承辦業者處理繁瑣的程序,老屋改建畢竟是個複雜且高度專業的工程,最終還須依地主自身需求及土地條件,來選擇適合的興建方案。

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20190928中時(安信).jpg

根據司法院法學資料統計,全台室內裝修消費糾紛相關案件在2017年共計1553件,其中最常見的三大糾紛首先就是裝修款項的問題,工程細目不清、事後被追加費用;第二是驗收與原先想像設計落差;第三則是工程一再延宕,最後發現是無照的裝修公司,要減少糾紛、導正交易秩序,應該把市場上運用已經十分成熟的「第三方保障」觀念,延伸到裝修市場。

現今隨處可見的手機結帳、網路購物,都是運用第三方支付平台,方便快速的提供個人帳務管理,防堵詐騙及減少交易風險,台灣不動產業早在23年前就開始施行如此機制,即「成屋履約保證」制度,最近更名為「買賣價金履約保證」。履保是如何保障房屋買賣的交易安全呢?即買賣屋時,購屋款不會由買方直接支付給賣方,而是買方先將錢分期匯入安全的專屬履保帳戶,待代書辦妥所有房屋過戶程序後,才會將錢撥款給賣方,為房屋交易做嚴密的控管。

目前國內房屋交易的履保機制,在仲介及代書的配合推行下,運作已相當成熟,可以開始把這種觀念,延伸到不動產相關領域,而裝修市場的金流管理正是要導正交易秩序的下個目標。安信建經已開始將多年的履保運作經驗應用在裝修款的金流管理,依施工期間由專業人員分期控管款項進出,消費者不用擔心被捲款潛逃、拖延施工進度或隨意追加款項等問題,另一方面也保障裝修業者收到尾款。

筆者在推廣以公正第三方金流管理來保障交易安全的同時,最常被問:「如果透過熟人或親戚友人介紹,雙方在溝通及交易上似乎更省事方便,是否就不需要第三方支付平台了?」基本上「熟人好辦事」的傳統觀念是大錯特錯,若遇到金錢及事關本身權益時,反而熟人關係更有苦難言,通常撕破臉的狀況居多,建議凡有「交易」時,請務必簽訂白紙黑字的合約,簽訂前若有不瞭解之處,也請記得與相關單位諮詢,切勿隨意找網路比價,如遇到非法的裝修蟑螂,反而得不償失,建議一開始就找合法、有牌有照的室內設計業者,並搭配第三方之裝修款金流履約管理,來保障工程及款項的安全。

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2015-05-05【文/住展雜誌】台灣都市土地寸土寸金,對於地主而言,塊塊皆是珍寶,如何將珍貴的土地發揮價值,享有最大的開發效益,還得仰賴各方合作。但土地開發的過程中,往往因資訊不對稱、資金規劃不全等問題,讓原本美好的合作關係越走越艱辛;於是乎,這種傳統合作模式,未來也將慢慢被全新的『全案管理』服務所取代,成為土地開發的新契機。


全案管理 土地開發總舵手
『全案管理』一詞,也就是『全案管理整合顧問服務』,源自於安信建築經理股份有限公司(簡稱安信建經)。安信建經3o.png為台新銀行(大安銀行)與信義房屋於民國八十四年所成立,從原本的履約保證、代辦建築融資、信託管理、興建管理等服務,結合信義房產集團旗下的資源,率先成立不動產專業顧問團隊,從協助地主的角度出發,為地主創造極大化的資產增值。

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工商時報-2019.07.26   https://ctee.com.tw/house/celetalk/122640.html

安信建經-張峰榮總經理專欄

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