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根據營建署統計,截至202310月底為止,全台危老重建案核准件數正式突破4千件大關,來到4,028件。雖然危老重建蔚為風潮,擋都擋不住,但據筆者觀察,危老重建案量正悄悄產生轉變,推測其原因可能是受到爛尾樓議題發酵波及、營造成本高漲,以及建商融資受限等因素,致使地主心生忌憚,轉向以「全案管理」委建模式進行重建的案子與日俱增,成為市場的一股新趨勢。

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20238月,台北市北投「泊山妍」、大同「嘉源埕驛」重建案無法依約完工,地主土地遭抵押血本無歸,另位於台北市區精華地段的大安區,亦又傳出的預售建案「大安文樺」跳票停工,使建商資金斷鏈問題浮上檯面。建商面臨的困境並非空穴來風,主要是經營環境出現以下幾個重大變化。

 

1.融資取得不易

由於金管會要求銀行減少不動產放款,以及央行選擇性信用管制限貸令的實施,使得部份建商無法順利取得開發所需的資金,以致於資金斷鏈而無以為繼。

 

2.營造成本居高不下:

早年鋼筋混凝土大樓每坪造價約10萬至20萬元,但近幾年營造成本位居高檔水位;以台北市為例,目前營造成本每坪造價約20萬至30萬元,視建案量體規模大小而有懸殊差異,甚至有小基地開發案每坪發包成本近40萬元的例子,錯估營造成本的建商付出極大代價。

 

3.缺工問題未解決:

因勞動市場普遍缺工,營造廠接案量能難以擴張,導致部份建案必須花高價搶工人,有的建案更找不著營造廠來承攬工程,工程延宕、成本暴漲成為心頭之痛。

 

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由於建築產業面臨以上三大困境,部份體質不佳的建商不支倒地,地主權益連帶受到影響。更有甚者,過去常有地主辦理「自建型重建」,唯在營造成本衝高後,小基地重建案每坪發包價格動輒飆到快40萬元,高成本令「自建型重建」逐漸消聲暱跡

 

不過,安信建經提供的「全案管理」委建服務,因長年來與多間銀行合作,針對業主需求,包裝客製專案,爭取優渥的融資條件,最高能取得100%興建資金。另外,「全案管理」也有長期配合的知名營造廠商,因為經驗豐富的緣故,營造工程不會因缺工與原物料高漲而停擺。

 

更關鍵的是,「全案管理」屬於「委建」性質,地主等同扮演建商的角色,建經公司依地主決定、授權與委託以進行重建開發、遴選合作廠商。如此一來,地主可以高度掌握開發案進度與決定權,還能夠分回更多的坪數,堪稱一石二鳥,所以「全案管理」開始在市場上掀起新旋風,逐漸成為地主青睞的重建途徑之一。

 

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【張總專欄】危老重建新趨勢 3大關鍵讓地主轉身變建商

【報導連結】

張峰榮|危老重建新趨勢 3大關鍵讓地主轉身變建商

2024.01.18  工商時報

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