2023上半年的房市可謂霧裡看花，打房政策、福利補貼百百款，終於到7月份確定平均地權條例、囤房稅、限貸令及青年房貸方案等都告一段落，集結利多及利空因素，下半年的房市景氣怎麼走？盤整期要多久？想要購置不動產的首購族適合進場嗎？還有再加碼雙薪小資族的購屋情境題，睽違一年，第二季首集絕對精采，千萬要聽到最後喔！
客座嘉賓：信義房屋企研室—曾敬德 經理
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本集重點：
# 2023上半年度房市政策、大環境重點回顧
# 2023下半年度，房價怎麼走？
# 建照案量減縮，進入景氣盤整期？
# 注意！下半年景氣可能的變動因素
# 對於推動危老改建及實務面的看法
# 專家傳授：小資購屋入門寶典
►2023上半年度房市政策、大環境重點回顧（00:23秒處）
今年上半的買氣大概比上不足，就是比去年的下半年稍微冷，但是比去年的下半年好蠻多的。整體的市況就是一個自用當道，因為上半年很多的政策推出，包括：7月1號上路的平均利權條例。這件事就改變很多生態，以後預售不能換約，那司法人購屋要採「許可制」，影響高端的市場。
但是同時間，也有租金補貼，8月實施的青年安心成家貸款，利率只有1.775%。所以政策會有兩個方向：第一點、非自用的投資，基本上是不鼓勵的，甚至會打壓。自用的政策上是會給予支持。所以整個政策算蠻中性的；第二點、畢竟房地產的價量在去年已達到一個高峯。所以今年來講的話房市大概就是從高檔進入一個盤整期
。
►2023下半年度，房價怎麼走？（01:59秒處）
基本上下半年房市可能跟上半年不會差太多。央行連續升息五次，但房市其實還挺得住，修正的幅度也不太明顯。漲多的地區當然壓力會較大，所以市場就有一點是「以盤代跌」。
每次景氣在修正的時候對價格的領頭羊通常是建商。因為手上可能超過上百戶房子的時候，現金流是當下最重要的，所以每次在景氣轉折之時，帶風向的都是開發商，一般民眾房子不多，還有出租可以選擇。
（04:00秒處）
大概在08年金融海嘯的時候，房價出現過短期的劇烈下跌，那時很多人放無薪假，金融出問題，導致影響工作，房價修正才會是一個短期有感的修正。但目前市場是蠻理性的，在景氣盤整期保守經營，先把手上案子順利銷售，讓資金回收，然後等待下一次起風的機會。
►注意！下半年景氣可能的變動因素（05:45秒處）
現在的外債因素較不確定，再來是總統大選，不過開票那天就過了。解除不確定因素，對房市來講就是一個正面的訊號。過完年後，買氣大概又會開始呈現一個回流。
另外民俗月影響也不大，只要避開入厝和交屋即可。另外一因素，可能是報復性的出國潮，在海外置產。但目前第三季看起來，淡季的氛圍也不是特別的強。現在就是旺季不會太旺、淡季也不會太淡，平穩的狀態。
►對於推動危老改建及實務面的看法 （06:58秒處）
政府在推動改建，我認為能做的基本上都盡力去做了，第一個很重要的政績、第二個是關係到給市民安全性的問題。基本上只要願意改建，大方且快速的給予高額獎勵，
但實際上，住戶還是存在一坪換一坪的想法。這在推動上會造成一些困難。尤其近幾年造價成本提升，實務上開發商做整合時，可能兩三年前談的條件，到現況可能無法執行。但各方立場沒有對錯，以住戶立場，當然是希望能分多一點，改建之路真的是需要共識。
延伸閱讀知識文：不用靠建商也能ㄧ坪換一坪 安信「全案管理」如何把危老重建利益最大化！
►專家傳授：小資購屋入門寶典 （09:57秒處）
原則上其實小資族或首購族群，有幾個面向的建議，第一、若買方是比較沒有經驗。可參考原始屋況。但因近幾年裝潢費很貴。所以可參考第二種作法，不妨去挑自住客裝潢過的房子，好處是不用再掏額外的裝潢預算，裝潢的費用含在房價內。雖然單價可能偏高。但是換個角度而言，等於把裝潢的費用含在房貸裡面一起計算，可拉長到20年，30年分擔。
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