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缺工缺料、營建成本飆漲,造成市場上「財務失衡」嚴重,資金不足、無法負荷的建設公司蓋不下去。以致於建案蓋一半變「爛尾樓」,近期甚至連危老都更的建案都浮現,但爛尾的現象真的會有大規模的爆發嗎?本次邀請到安信建經的資深經理-吳睿登,來破解為何會有爛尾樓?以及如何避免遇到爛尾的建案呢?千萬不能錯過本集的精彩內容唷!

 

客座嘉賓:國民女婿—安信建經資深經理 吳睿登

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本集重點:

00:06 開頭

01:05 為何會有爛尾樓發生?

01:51 土建融放款限縮?對於危老的影響?

03:18 營建成本的驚人漲幅?對於房價的影響?

04:24 獨家!還有可能未爆的爛尾樓?

06:25 合建風險大?自建、委建、全案管理怎麼選?

07:30 專家提醒:購買預售屋前,不能不知的注意事項!

08:47 建經公司是什麼?為您把關建案的哪些環節?

10:40 專家觀點:對於未來不動產市場發展的看法?

12:55 爛尾樓對於房價的影響?

 

為什麼會有【爛尾樓】的發生呢?

01:05秒處

 

這幾年市場主要「缺工缺料」、「工料雙漲」的問題,再加上政府要求銀行限縮貸款條件,讓原本資本體質較弱的建商越來越難蓋下去,不過因近期整個工料成本回溫,再加上業界對於成本上漲的現象已有因應措施,認為會逐漸回歸穩定狀態。

 

土建融放款限縮?對於危老的影響?

01:51秒處

 

現在銀行限縮貸款的成數,大概就到五成,跟以往動輒七成八成其實落差蠻大的,不過對於危老個案並不會受太大影響,因在政府的鼓勵,加上民間企業的配合,對於有意願改建的地主會給予強力支持,只要符合危老重建個案,仍是可以籌措到100%興建資金。

 

延伸閱讀:【PODCAST 動口不動產4】夯危老第二彈:興建資金怎麼來

 

營建成本的驚人漲幅?對於房價的影響?

(03:18秒處)

 

具體說明工料雙漲的前後對比,以前在台北市可能基地200坪以內,蓋地上14層地下3層,以前評估造價大概就落在2324萬就可以蓋得起來,但近幾年評估這類型個案,發包單價會上升大概30~50%,可能就直接衝到2829,甚至超過30萬,基地越小、成本越高,且越難找到執行的營造業者,所以現在雙北市,尤其小規模的建案,成本的上升幅度算是相當高!

 

獨家!還有可能未爆的爛尾樓?

(04:24秒處)

 

即便在台北市這種精華區,有些建商因成本上升問題,沒辦法蓋下去的狀況是有的,建商發包給營造廠,營造廠是統包的概念,若成本控管出問題,甚至可能倒閉。

 

若建設公司造價成本上升,會需要更多資金,建經公司可以協助,向銀行溝通增貸;若遇營造廠倒閉,導致建案停擺,建商配合的建經公司,可在管理建案上提供更換營造廠的文件,並協助續建事宜。

 

延伸閱讀:土建融懶人包:辦理流程與注意事項一次了解!

 

不過現在建案管理上的機制已經相當完善,透過不動產開發型信託,保障土地、起造人及資金,甚至預售款項,都有嚴格的控管,萬一建設公司倒閉,貸款的興建資金也都在專戶內,可讓有意願接手的新建商或企業容易評估,亦提高續建的機會。

 

延伸閱讀:不動產(開發)信託是什麼?一次搞懂服務角色與流程

 

合建風險大?自建、委建、全案管理怎麼選?

(06:25秒處)

 

認為興建方式不是主要造成爛尾樓的關係,例如雙北市目前盛行地主自建,但若缺乏專業興建知識或是不動產人脈資源,可以選「全案管理」的方式,但在選擇上可以評估幾點:第一、最直接查詢企業的背景、品牌是否可靠,第二、注重團隊組織內的完整性,若具全方位的管理團隊,他們可配有建築師、可能工務團隊或水電、土木機師等專業人士,第三、觀察個案現場的管理及監工人員。以上指標可提供參考判斷。

 

延伸閱讀:自地自建程序簡單方便,安信建經「全案管理」掀起地主開發新風潮!

 

專家提醒:購買預售屋前,不能不知的注意事項!

(07:30秒處)

 

建議購買預售屋的消費者,可以問代銷業者或是建商,建案是否有搭配預售履保機制?目前坊間常見的是「不動能開發型信託」,預售款項是否會第一時間就存入銀行的信託專戶?可再更深入了解,若選擇「不動產開發信託」,是配合哪間銀行或融資機構?配合條件有哪些?還有信託單位是哪一家?確保建設公司能執行完整的信託架構,了解越多,預售款項越有保障!

 

延伸閱讀:害怕買到「爛尾樓」?不動產開發信託降低入手預售屋風險

 

建經公司是什麼?為您把關建案的哪些環節?

(08:47秒處)

 

早期的建經公司,算是特許行業,有符合規格的建經公司,都有一定規模,也須要有銀行投資,若從業時間較久,相對在管理上的SOP亦較嚴謹。內部有專人負責資金控管,按工程進度撥付款項,以及設有專責的工程查核人員,控管建案的成本、品質與安全。

 

延伸閱讀:建經公司是什麼? 怎麼挑選建經公司才安全?

 

專家觀點:對於未來不動產市場發展的看法?

(10:40秒處)

 

爛尾樓造成不動產市場將「大者,恆大者?」,這是一種觀點,尤其合建的爛尾樓案,讓地主反而考慮自己來,但面對大企業,就會相對弱勢。另外,雖然企業規模是參考項目之一,但還是要評估內部專業團隊的完善程度,以及了解過往執行個案的品質,但對於整體不動產市場而言,還是抱持樂觀正面的態度。

 

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爛尾樓對於房價的影響?

(12:55秒處)

 

房價的趨勢仍是要回歸成本面,即便有爛尾樓,它也是屬零星個案,綜觀大局面,不會造成太劇烈影響。尤其原物料是會浮動的,現今價格已回穩,所以我覺得房價會越趨穩定狀態。

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