安信建經

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Hito 熱點新聞

1月房貸及土建融餘額 雙創歷史新高

【2021/2/26 中時電子報】

建商土建融1月與房貸同步衝高，已連續23個月創歷史新高，餘額月增365.63億元，低於2020年12月的510.55億元。銀行授信主管表示，2020年台商回流效應，廠房及商用不動產炒熱，加上疫情引爆全球推出史上最大寬鬆，造成資金外溢，閒錢浮氾嚴重，紛紛轉進房市，造成住宅跟進漲風，經過新一波管制後，1月已顯現降溫。

金管會打炒房 黃天牧：餘屋貸款、土建融風控需再強化

【2021/3/15 聯合新聞網】

金管會主委黃天牧參加立法院財政委員會時表示，對10家銀行及三家票券金融公司專案檢查，原則上3月底才會完成，據他了解，央行12月8日提出新規定後，目前銀行都遵循非常完整，目前差在12月7日之前難免餘屋貸款與土建融方面，有些風險控管上有需要進一步強化的地方。

新北10年捷運願景 侯友宜：車站密集度超越東京

【2021/03/17 工商時報】

2030年新北境內捷運長度將達169公里、154座車站三環六線可達完工九成，侯友宜說，透過捷運將串連北北桃1000萬人口，平均每10萬人可享有3.8座車站，超越東京的3.1座。捷運局長李政安指出，除2022年安坑輕軌預計完工通車外，新北市第一條自辦的中運量捷運系統三鶯線，也預計2023年完工，未來路線延伸至八德段銜接桃園綠線，能緩解八德、鶯歌、三峽及土城的通勤人潮。

危老重建夯 開每坪188萬新天價

【2021/3/15 工商時報】

危老誘因大，據住展雜誌最新調查：北台灣已連續三年，包括公開銷售案數、推案金額、可售戶數、每坪最高單價，這四大指標都同步爆出天量；預期2021年將持續創高。今年第一季將出現每坪188萬元的史上最貴危老重建屋(位於敦化北路、長春路口的「衍見築」)。

2021/2月大台北房價指數

台北市：月增0.49.%、年增6.86%

新北市：月增1.22%、年增7.46%

台北地區：月增0.80%、年增7.11%

大台北地區住宅平均屋齡及30年以上老屋統計(至109年Q4)

台北市：平均屋齡35.37；30年以上老屋佔比70%

新北市：平均屋齡29.35；30年以上老屋佔比46%

大台北地區危老重建計畫受理及核准案件數統計

台北市：受理數599件；核准數460件

新北市：受理數345件；核准數276件

危老重建個案

舊大樓走危老變身頂級豪宅  單價直攻200萬

【2021/3/16 自由時報】

「衍見築」基地原為「全錄大樓」，2018年永沛開發以22.5億元跟遠雄建設買下土地，經危老都更程序後，將成為鋼骨豪宅，總銷約60億元，產品規劃59～75坪，跳脫區內百坪以上豪宅，也滿足敦北周邊的住宅缺口，每坪開價180～200萬，可說是目前線上最貴的危老都更案。

神旺飯店核准危老  重建後市值估200億

【2021/03/04 自由時報】

台北市又一家老牌飯店核准危老，北市建管處公告，位於東區的「神旺大飯店」已於農曆年前通過並取得原容積獎勵，外加10%時程獎勵，兩項容獎加總推估獲得近5000坪，也是繼馥敦飯店南京館、六福客棧後，第三個通過危老的知名飯店，推估重建後市值高達200億元。

危老自建築夢 先苦後甘

【中國時報專欄】 2021/03/13 作者：安信建經總經理張峰榮

內政部統計，全台灣屋齡達30年以上的老屋數量已經突破4百萬戶，大約每2間房子當中，就有一戶是老屋。多數老屋屋主都在等建商來談重建，等待總是漫漫無期。但除了和建商合作這條路之外，其實地主也可以選擇自建，只是不少地主對於重建沒有經驗、不清楚重建要花多少錢，所以不敢放手去做。但事實上估算重建費用沒那麼難，地主可以概抓出大略費用後，選擇最適合自己條件的重建方式。

以危老重建而言，目前以「與建商合建」、「地主自建」兩種模式最熱門，而這兩種重建模式優缺點不同，地主需負擔的費用也有所差異。地主若選擇與建商合作，則重建案由建商主導實施，建商負責全部的費用。與建商合建時，地主不僅一毛錢都不必出，在房屋興建期間到完工交屋之前，大部分建商還會提供租金補貼。

羊毛出在羊身上。建商之所以願意如此大方，是因可以從完工分回的房子裡賺回來。由於建商會分走重建增值利潤，地主所分回的房子坪數便會減少，堪稱「先甘後苦」。地主若選擇危老自建，就必須自己負擔所有的費用（但地主可向金融機構申請融資支應），整體成本結構大致可依重建前、中、後來分，重建前：土地整合開發費占4％～8％、建築規畫設計占2％～4％、房屋銷售約3-5%，重建中：營建施工占70％~75％、融資利息、信託管理、顧問服務約3-8%，重建後保固與客服占3％～4％。

重建支出最高即是營造費用（占70％~75％），營造費用會視地點、坪數及建築結構選材等差異而有高低。依過往業界經驗，法定工程造價計算之金額約為實際造價的三分之一到四分之一，但近年來國內出現缺工、缺料等問題，營造費用波動幅度較大。

面對龐大的重建成本，自建地主通常會利用地產的價值為擔保，向金融機構借貸興建資金，建議可透過專業的建經公司，以企業條件下洽談，較易爭取到優惠的融資利率與撥付方式。待重建案取得建照之後，地主除保留作自用外，剩下的戶別通常會委託代銷業者公開銷售，完工後賣屋所得會先清償銀行的融資，其餘利潤全歸地主所有。

危老自建時，地主要自掏腰包，但分回的坪數會更多，且多餘戶別出售的利潤相當可觀，可以說是「先苦後甘」。危老自建過程繁瑣且具專業性，怕麻煩的地主可選擇「全案管理」代建模式，讓專業的建經公司一條龍包辦所有事務，及應對各類的執行廠商，其收費方式約為總銷之5%-10%，在興建期間會由顧問團隊管控工程成本、把關建物品質及安全，更使地主完成自地自建的夢想。