EP1危老重建是什麼?讓您一次弄懂危老獎勵!
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台灣老屋數量年年創新高,為了鼓勵民間老屋重建,政府祭出許多獎勵與補貼措施,來提升民眾參與重建的意願,「動口不動產」特別邀請「安信建經 葉智勳經理」來說明危老獎勵以及挑選建經公司!本集重點以「容積獎勵」、「危老融資」為主,除了帶您認識危老獎勵項目、更直接教你如何計算容積獎勵;在蓋房子的決定成千上百個,挑選適合的專業團隊才是首要關鍵!請記得收看到最後唷~
【動口不動產】EP1|危老重建是什麼?讓您一次弄懂危老獎勵!
客座嘉賓:安信建經全案管理顧問-葉智勳 經理
▌獎勵項目有哪些? (約00:10秒處)
獎勵項目有分好幾種,列舉三個大家常使用的項目:
其一:屋齡要達到30年以上,基本上就取得危老改建門檻。
其二:設立友善人行步道,無障礙設施可得3-5%容積獎勵。
其三:符合「耐震」標準。
同時有「綠化、智慧建築、無障礙設施」等三項獎勵項目。
▌危老容積獎勵怎麼算? (約00:53秒處)
前面有講到幾種獎勵項目,以下用簡單案例來試算:這塊土地屬於第三種住宅區,地點在永吉路、屋齡50多年4棟透天老宅,有4個地主、基地面積100坪、容積率225%、容積獎勵40%、銷坪係數1.6,一起來看如何做試算吧!
▌銷坪係數是什麼?(約01:26秒處)
所謂的銷坪係數為容積面積轉換為重建後可售坪(產權坪)之係數,也就是說,加上公設所使用的空間,一般大約為1.5~1.7倍,那這邊抓1.6來試算。
▌案例試算說明 (約01:40秒處)
計算公式為:「基地面積×容積率×容積獎勵×銷坪係數=權狀面積」
EX:100(坪)×2.25×1.4×1.6 = 504(權狀面積)
504÷4(地主) = 126坪/每人
126(坪)/每人 × 80(萬)/坪(房價) = 10,080萬元(總銷價值)
上面的計算就是100坪乘上第三種住宅區的容積率225%,乘上案件容積獎勵申請40%,再乘上銷坪係數1.6,大概可以蓋出500坪左右的權狀面積,劃分為四等份,因有四位地主,平均一人可分到126坪建物權狀面積;若未算車位的狀況下,每戶換算房價80萬,大概可分到1億多的總銷價值。
▌ 有地沒錢怎麼蓋啊? (約02:09秒處)
所謂資金來源因危老政策是中央頒布的,民間八大行庫積極力推融資專案,稱為「危老融資貸款」。
在貸款的過程中,地主會產生搬家、租金補帖等費用,故前期會事先規劃在貸款項目裡,基本上融資都能滿足重建的需求。
▌蓋房子好麻煩,誰可以幫我處理呢? (約02:44秒處)
蓋房決策分為六大項目:「意見分歧、建材挑選、坪數規劃、建築師挑選、選用營造廠、銷售價格議定」而地主並不是專業角色,需仰賴「專業單位」做規劃。
傳統的專業單位就是「與建商合建」,一切主導權多在建商身上,主要就是跟建商洽談比例條件,雙方皆同意,即可達成合議;而目前市場上主推的模式叫做「自建」,傳統建商的角色,原是建設公司,現在是地主擔任建設公司,由建經公司協助地主完成案件的改建過程。
#最後,智勳經理提到,安信建經提供從頭到尾一條龍服務,讓地主在改建過程中都不用擔心,可以順利把房子蓋好,交給安信建經就對了!快一起來看吧!