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關於履約保證   

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天氣越來越熱,別忘了花點時間為長輩整理一個更舒服的生活空間!信義房屋關系企業安信建經組成志工團隊,17日來到台南鹿耳社區,捲起袖子為當地的獨居長者們整理居家環境,讓他們能夠清爽一夏!安信建經同仁此次擔任一日志工,不止出力也發起內部捐款及募集物資活動,同仁積極參與,捐出不少小家電、愛心米等多項生活用品,總計募得13萬元將供鹿耳社區做為愛心餐費使用。

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根據內政部統計2019年危老申請案較2018年成長逾3倍,且在老屋基地面積有限的前提下,「自地自建」逐漸取代傳統「合建模式」成為地主老屋重建的新選擇。安信建經近年來不止接獲不少危老屋主希望協助取得危老重建容獎的需求,也在去年受理4件危老自建個案,包含重建計劃已核准的新北市「鶯歌案」、北市「信義路二段案」,以及計劃申請中的北市「延平北路案」及「長安東路二段案」。

安信建經「全案管理」由張峰榮總經理領軍專業顧問團隊,前進新北重點區域之工業區,主打在地服務。.jpg
安信建經所推廣的「全案管理」服務內容採自地自建的客制化模式,針對地主的需求及想法協助規劃出最適合的重建方案,以大同區「延平北路案」的危老重建個案來看,因人數多又缺乏傳統開發商或建商角色主導及整合,執行過程中較難以達成共識,易導致案件胎死腹中。
「安信建經」代建危老個案-台北大同區延平北路三段案.JPG
安信建經建議「延平北路案」成立法人主體、建立股東會來執行重建,即可簡化重建及融資信託流程,並利用決議機制解決意見分歧問題,提升成案機率。此案基地約150坪,為數棟屋齡平均超過50年以上之建物,總銷量體逾千坪,為地主量身打造地上12層、地下2層之全新住宅大樓,目前已掛件危老重建計畫,預計今年請照動工,達成地主多年來的重建心願。

而重建計畫中,佔地約620坪住商混合的「鶯歌案」為地主旭碁開發的家族祖產,在危老條例剛開始推行時,地主詢問多家銀行爭取融資,仍無法獲得滿意的條件,為爭取最優惠的融資利率,立即委託安信建經篩選洽談合作的融資銀行,並同步進行危老重建的申請。安信建經透過「全案管理」替客戶代建執行,歷經一年多良好互動,此案成功取得上海銀行融資撥付,危老重建計劃也順利核准,計劃打造地上7~8層、地下1~2層的電梯華廈,預計2021年完工。

「安信建經」代建危老個案-新北市鶯歌案.jpg安信建經代建危老個案-新北市鶯歌案之危老重建計劃已獲核准.jpg
回顧安信建經在承辦危老重建案件的過程,將傳統合建開發商的利潤透過「全案管理」直接回饋到地主身上,同時對工程施工品質確實把關,讓地主在重建後能居住在更安全、舒適的環境裡,達到真正資產增值的效益。

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20200111安信中時專欄.jpg

根據內政部統計,2019年第三季雙北市屋齡50年以上超老宅達14.2萬宅,較五年前大增逾八成。未來十年內,預估全國超老宅將達220萬間,其中雙北市就高達70萬宅,將是目前14萬宅的五倍,面對龐大的重建市場,加上政府的推動助力,引發不動產業、金融業紛紛投入人力及資源,活絡了整個不動產的景氣往上攀升,對於都市老舊社區的翻新及改建美化,筆者抱持著樂觀其成的正向看法。

面對商機破兆的都更危老重建市場,不動產相關業者,早已躍躍欲試想分食這塊大餅,原本經營土建融資、專業在興建管理的建經公司也加入戰場,紛紛以一條龍作業的「全案管理」服務來突顯其獨特性,可以幫地主遴選建築師、嚴選營造廠商,並為地主爭取最好的融資條件,不同於建設公司的合建型態,「全案管理」僅收取顧問服務費,不會與地主分產權,而建經公司鎖定的族群為想要自地自建(委建)的地主,並尋求專業顧問團隊的協助,實現地主自主興建的願望。

而在這蓬勃發展的重建市場裡,相對也會出現濫竽充數的不肖業者,坊間就曾出現以「危老」的議題舉辦投資說明會,但卻是要攬客集體吸金。另外雙北市超過上萬人的危老推動師,品質參差不齊,也造成市場上的亂源,竟出現為了賺不法獲利的中人及為了獎勵金的推動師,不擇手段的去說服住戶,匆忙促成案子,實際上根本沒溝通清楚,造成整合上的糾紛,出現了種種因危老誘因而衍生的亂象。

因此筆者呼籲政府單位應該聯合民間企業共同不斷的「教育」住戶建立正確觀念,讓一般民眾在申請危老重建時,懂得正確選擇有品牌、有牌照的業者,且面對危老獎勵的申辦法規,能秉持著「多聽、多問、多查證」的精神,或者委請正派的承辦業者處理繁瑣的程序,老屋改建畢竟是個複雜且高度專業的工程,最終還須依地主自身需求及土地條件,來選擇適合的興建方案。

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20190928中時(安信).jpg

根據司法院法學資料統計,全台室內裝修消費糾紛相關案件在2017年共計1553件,其中最常見的三大糾紛首先就是裝修款項的問題,工程細目不清、事後被追加費用;第二是驗收與原先想像設計落差;第三則是工程一再延宕,最後發現是無照的裝修公司,要減少糾紛、導正交易秩序,應該把市場上運用已經十分成熟的「第三方保障」觀念,延伸到裝修市場。

現今隨處可見的手機結帳、網路購物,都是運用第三方支付平台,方便快速的提供個人帳務管理,防堵詐騙及減少交易風險,台灣不動產業早在23年前就開始施行如此機制,即「成屋履約保證」制度,最近更名為「買賣價金履約保證」。履保是如何保障房屋買賣的交易安全呢?即買賣屋時,購屋款不會由買方直接支付給賣方,而是買方先將錢分期匯入安全的專屬履保帳戶,待代書辦妥所有房屋過戶程序後,才會將錢撥款給賣方,為房屋交易做嚴密的控管。

目前國內房屋交易的履保機制,在仲介及代書的配合推行下,運作已相當成熟,可以開始把這種觀念,延伸到不動產相關領域,而裝修市場的金流管理正是要導正交易秩序的下個目標。安信建經已開始將多年的履保運作經驗應用在裝修款的金流管理,依施工期間由專業人員分期控管款項進出,消費者不用擔心被捲款潛逃、拖延施工進度或隨意追加款項等問題,另一方面也保障裝修業者收到尾款。

筆者在推廣以公正第三方金流管理來保障交易安全的同時,最常被問:「如果透過熟人或親戚友人介紹,雙方在溝通及交易上似乎更省事方便,是否就不需要第三方支付平台了?」基本上「熟人好辦事」的傳統觀念是大錯特錯,若遇到金錢及事關本身權益時,反而熟人關係更有苦難言,通常撕破臉的狀況居多,建議凡有「交易」時,請務必簽訂白紙黑字的合約,簽訂前若有不瞭解之處,也請記得與相關單位諮詢,切勿隨意找網路比價,如遇到非法的裝修蟑螂,反而得不償失,建議一開始就找合法、有牌有照的室內設計業者,並搭配第三方之裝修款金流履約管理,來保障工程及款項的安全。

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安信建經「全案管理」首興建個案「盛元裕土城案」(以下簡稱本案),今(16)日舉辦上樑大典,趕上台商回流的熱潮,為位於土城、新板地區尋求廠房的業主給予即時的助力,解決廠房用地不足的窘境,本案預計明年5月完工,以延伸為「永寧第二工業園區」為願景,其中第一期工程佔地約520坪,打造十九戶之高級廠辦大樓,總銷售坪數約一千六百多坪,總銷金額約六億元,預計若串聯整個永寧工業園區,可創造上仟個就業機會,帶動周邊上億商機。
 

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新北市政府積極推動工業區立體化擴大適用區域,欲擴及至29個行政區都市計畫工業區,讓新舊工業地之容積率上限達到315%,並與民間企業建立都市更新共識,加速私人工業區的開發腳步,以因應工業區用地供不應求的現況。

信義集團旗下「安信建經」張峰榮總經理(左)及「信義全球資產」柯宏安總經理(右)攜手合作舉辦「舊廠房 ‧ 新進化」主題講座,致力於雙北工業區的活化發展.jpg

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工業區立體化方案 吸引廠商地主關注
美中貿易戰衝擊及市場趨勢發展,工業地產話題持續發燒,許多科技業大咖積極回台投資,新北市政府,針對工業區立體化發展方案,積極爭取10倍以上產業樓地板面積,納入新店、汐止、三重、新莊、泰山、鶯歌等29行政區工業區,將可新增樓地板面積約691萬平方公尺,「信義全球資產」及「安信建經」亦於13日下午舉辦「舊廠房‧新進化」主題講座,期待政府與民間企業能串聯共享各方產業資源,加速帶動工業區內整體經濟發展,現場超過上百位工業區地主蒞臨,座無虛席。

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安信「危老推動師顧問團」向大眾說明現行危老獎勵政策.jpg

台北市危老條例日前三讀通過,連帶放寬建蔽率及高度限制,並釋放容積獎勵上限,預期全市將有15萬戶受惠。為響應政府推動危老重建計劃,安信建經成立「危老推動師顧問團」,免費為雙北老舊建物地主評估物件,專業說明現行危老政策,傾全力助地主爭取危老獎勵,加速老舊社區翻新。
 

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