<工商時報2020/04/17>  全文: https://ctee.com.tw/house/celetalk/251977.html

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            老社區開發早,禁不起歲月的洗禮,整排連棟的老透天厝,在未經過縝密的都市規劃下,巷弄狹窄環境髒亂,易影響公共安全,安信建經表示,老屋數量持續成長,加上《危老條例》申請重建中的10%時程容積獎勵又將在今年5月9日截止,已催出危老送件熱潮,估計危老重建在未來10年內依然是市場關注焦點,尤其北市大同、萬華區更會是焦點熱區。

安信鎖定台北市大同區整排連棟「逾50年以上之高齡透天老宅」,為危老重建首推的核心區域.jpg

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買、賣屋牽涉到的金額較高,稍有不慎損失可能是一輩子的積蓄,交易安全格外受到消費者重視,安信建經建議買、賣方在購、售屋簽約時,可簽署申請「買賣價金履約保證」服務,這樣即可在買賣雙方同意保證責任範圍的情況下,由銀行出面保證,讓買方可以得到清楚的產權,屋主也得到應有的價款。

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全案管理:常見問答

Q1. 什麼是全案管理?
全案管理其實是協助地主自地自建,經由安信建經團隊配合執行整個建案的操作流程,地主無需委託建商,即可自行改建活化資產,利潤也極大化。

Q2. 合建跟全案管理有什麼不同?
傳統合建就是建商出資金,地主出土地共同合作興建,而出資方為主導方通常地主無法參與建案設計決策,只能被動分配房子,而建商出資需有一定獲利(通常為該建案總成本的25~30%),進而稀釋掉地主原本的利潤,而全案管理是安信建經協助地主自地自建,開發完全部獲利都留在原地主身上,不用與建商分配,又有專業團隊協助配合,地主全程可以參與過程以及自行決策,全案成本和進度公開透明。

Q3. 地主需要自籌資金嗎?
原則上經評估後安信建經可承做全案管理的案件,且土地價值能自給自足總興建成本狀況下,地主幾乎不用準備自籌資金的,只有簽約款要自籌。

Q4. 土地基地要多大?地點不限嗎?
全案管理承做地點為雙北市,其他地區因人力暫無提供服務。新北市大約250坪以上,台北市150坪以上即可承做。(承作條件依實際個案狀況為主)

Q5. 安信會幫整合鄰居嗎?
全案管理是協助地主自地自建,原則上整合完成可以協助地主召開說明會,先與地主說明開發合作方式,但不涉及到各戶整合及地主分配。

Q6. 蓋完後房子賣不掉怎麼辦?
原則上幾乎沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格,如果蓋完後當下市場不好,可以轉為低利的成屋貸款,再慢慢銷售。

Q7. 全案管理怎麼收費?
全案收費依總銷金額的5-10%

Q8. 全案管理會分我多少房子?
全案管理是建築開發的總舵手,只賺取固定的管理費,不分配地主房屋。

Q9. 開發商或建商,也可以來做全案管理嗎?
開發公司一般來說會整合完案件然後讓渡予建設公司,賺取服務佣金,而全案管理經評估過該案適合承做後,可協助該開發商自行開發該案,直接轉型當建商,而安信就是該案的合作夥伴囉。
中小型建設公司,與全案管理合作模式也雷同,如一宗基地開發完成,而建設公司本身品牌不足,或是公司規模不夠,以及興建資金尚有缺口,案件經評估可承估後,安信可當成該建商的合作夥伴共同開發,而安信所收取的服務報酬,不會超過該建案開發利潤的50%。

Q10. 全案管理有包含協助營建管理嗎?
既然為「全案管理」,當然有包含協助營建管理啦。

Q11. 安信在全案管理業務中扮演的角色是什麼?
安信是整合一個建案大小事的顧問團隊,也就是業主(地主、建商)協助執行的合作夥伴,無論是對廠商或是公家機關的行政流程,均由安信協助聯繫。

Q12. 蓋完以後營建貸款沒有銷售完畢。是否可以轉為一般成屋貸款?
如興建完成後,無完銷或暫無銷售打算,是可以轉為成屋貸款的。

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安信【全案管理】服務指南

請給我三分鐘,快速激活您的地產!

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裝修寶的誕生-
裝潢訴訟糾紛 近三年破3600件:司法院法學資料檢索系統的統計資料顯示,全台近三年室內裝修消費糾紛相關案件已破3600件,106年更高達1553件,超過五成為雙北市案件,顯見室內裝修交易糾紛層出不窮,且有逐年升高的趨勢。

什麼是裝修寶-
避免雙方裝修交易糾紛、以公正第三方金流管理,保障裝修款交易安全!!!
安信建經以公正第三方立場,提供消費者及廠商一個公正的資金交易平台,將設計/工程裝修款存放在銀行專戶中,專業團隊管理,保障雙方的權益,達到雙贏的局面。


裝修寶的特色-
裝修款、專人管:每案皆有專屬匯款帳號,款項暫存於銀行專戶,專人依約管理裝修款。
裝修優惠貸款專案:與台新銀行、玉山銀行洽談企業優惠方案。
信義房屋集團、台新銀行投資:於2017年獲得台灣企業永續獎-創新成長獎,再次肯定裝修寶對於社會所帶來之正面價值!

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履約保證:常見Q&A

【買賣方】
Q1. 辦理買賣價金履約保證需要支付費用嗎?
凡透過信義房屋成交之買、賣方客戶,不用負擔任何費用即可辦理買賣價金履約保證,所需費用均由信義房屋支付。

Q2. 買賣價金履約保證提供客戶的保證金額責任範圍為何?
履約保證提供買賣價款的收、付款之安全保證,保證責任以不動產買賣契約總價款為上限。
《說明》有關「物之瑕疵」或「權利瑕疵」及「違約金」都不在履約保證範圍內。
如涉及以上的問題,請參酌信義房屋所提供的購屋保障服務內容及買賣契約書。

Q3. 買賣價金履約保證的保證責任期限為何?
自不動產買賣契約簽約日起,至交屋結案且完成專戶結清出款或保證銀行履行保證責任時終止。

Q4. 買賣價金履約保證對買、賣雙方有何保障?
【買方】風險發生時,保障買方依約所支付購屋款的安全。
【賣方】因買方違約,致無法回復產權或無法排除非賣方的權利負擔時(如:房貸或查封等),可確保賣方取得全數售屋應得價款。

Q5. 買賣價金履約保證專戶為何不能以買、賣雙方之客戶開戶?
履約保證制度最重要之精神:由第三方公正單位獨立保管價金,如開立個人帳戶,遇債信問題,帳戶可能會有被假扣押、查封、凍結等等的法律問題,可能會增加買賣流程的交易風險。

【賣方】
Q1. 房屋點交完成後,賣方何時可以取得售屋款?
銀行營業日下午三點前,透過地政士將完整結案資料提供給安信建經,賣方當日可以收到售屋款。
一般銀行約需1個半小時的出款作業時間,專戶於出款後也會立刻發送簡訊通知賣方。

Q2. 賣方交屋領取的台幣支票可以存至國外銀行帳戶嗎?
不可以。新台幣非國際流通貨幣,台幣支票僅能在國內兌現,是不能在國外銀行存入的。


【買方】
Q1. 履約保證專戶會先代扣賣方仲介服務費,對買方有保障嗎?
履約保證會保障買方購屋款的安全。如遇賣方違約,解約須返還買方價款,專戶會依約返還買方已支付之購屋款並加計利息。

Q2. 買賣價金履約保證專戶可否收受國外匯款或國外支票?
履約保證專戶是以新台幣為收、付之帳戶,故買方之境外資金可先匯(存)入本人在台帳號,依法向央行結匯申報完成後,再以新台幣支付予履約保證專戶。

【利息所得】
Q1. 買賣價金履約保證專戶中價金之利息如何計算?
依價金實際存放專戶期間,以保證銀行(玉山銀行)牌告的活期儲蓄存款利率計息,於專戶結清時併同結算總金額給付給客戶。

Q2. 買賣價款存於履約保證專戶所產生之利息在申報綜合所得稅時,可否列入「儲蓄投資特別扣除額」中扣除?
因為履約保證專戶的戶名是「安信建築經理股份有限公司」,非客戶個人在銀行開戶,而安信建經並非金融機構,所給付的利息不符合「儲蓄投資特別扣除額」的規定項目,故無法列入扣除。

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一般買賣交易風險期

房屋買賣,對買方或賣方而言,所承擔的價金風險各自不同。 過戶前,買方會擔心付了錢,無法交屋的問題;

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